Wat is een stedenbouwkundig attest, en wat is een stedenbouwkundig uittreksel?

Een stedenbouwkundig attest zegt vooraf of een concreet bouw- of verkavelingsplan in redelijkheid vergund kan worden. Het is geen vergunning, maar de overheid die over de vergunning beslist, is er twee jaar aan gebonden, met drie uitzonderingen. Een stedenbouwkundig uittreksel is iets anders: het toont wat het plannenregister en het vergunningenregister van de gemeente over een perceel zeggen. De koper krijgt het bij een verkoop, vandaag als deel van de ‘Vastgoedinlichtingen voor overdracht’ van het Vastgoedinformatieplatform (VIP).

Wat een stedenbouwkundig attest zegt

Op basis van een plan zegt het attest of uw project in redelijkheid kan voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften (de regels van het plan dat er geldt), aan eventuele verkavelingsvoorschriften en aan de goede ruimtelijke ordening, dat wil zeggen of het in zijn omgeving past. Het kan ook zeggen onder welke voorwaarden. Het attest vervangt de vergunning niet: daarna vraagt u nog altijd een omgevingsvergunning aan.

Het attest geldt twee jaar vanaf de uitreiking. In die periode mag de overheid die over de vergunning beslist, de bevindingen niet wijzigen of tegenspreken, behalve als:

het terrein of de voorschriften intussen wezenlijk gewijzigd zijn;
verplichte adviezen, of bezwaren uit een openbaar onderzoek, feiten aan het licht brengen waarmee het attest geen rekening hield;
het attest een duidelijke materiële fout bevat.

Wat u mag bouwen, hangt ook af van andere regels, zoals de regels voor een zonevreemde woning en wat u in Vlaanderen zonder vergunning mag bouwen. Voor één adres zet de gratis voorproef van de Perceelscan dat samen.

Hoe u een attest aanvraagt

U vraagt een attest aan bij de gemeente: voor particulieren is zij bijna altijd de bevoegde overheid. Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 19 maart 2010 gebeurt dat op papier: met het modelformulier en de bijlagen, in tweevoud, aangetekend of tegen ontvangstbewijs. Het formulier staat op vlaanderen.be, zonder verwijzing naar het Omgevingsloket. Of uw gemeente ook een digitale aanvraag aanvaardt, vraagt u daar na.

U hebt geen architect nodig en hoeft geen eigenaar te zijn: het attest steunt op een schetsontwerp dat u zelf maakt. De gemeente wint dezelfde adviezen in als bij een vergunningsaanvraag en levert het attest af binnen een ordetermijn van 75 dagen na ontvangst: een streeftermijn, zonder automatisch gevolg als ze die overschrijdt. Een Vlaams tarief is er niet; wat het kost, staat in het retributiereglement van uw gemeente.

Wat het stedenbouwkundig uittreksel is

De wet spreekt nog altijd van het stedenbouwkundig uittreksel: een informatief uittreksel uit het plannenregister en het vergunningenregister van de gemeente voor de gevraagde percelen. Vandaag zit het in het product ‘Vastgoedinlichtingen voor overdracht’ van het VIP, dat het Vlaams Datanutsbedrijf (Athumi) beheert. Het product bundelt ook gegevens over natuur, milieu, wonen, erfgoed en heffingen. Vroeger sprak men ook van de notarisbrief.

De eigenaar vraagt het aan via Mijn Burgerprofiel; notarissen, makelaars en andere professionals hebben eigen kanalen, zoals het webportaal van het VIP. Het product waarschuwt zelf dat het mogelijk niet alles bevat wat de informatieplicht bij een verkoop vraagt.

Wat betekent dit als u een huis koopt?

De verkoper moet u uit zichzelf informeren. De advertentie, het compromis en de notariële akte moeten deze vermeldingen bevatten:

of er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, zoals bouwen of verbouwen, is uitgereikt;
de meest recente stedenbouwkundige bestemming, met de naam uit het plannenregister;
een herstel- of beveiligingsmaatregel tegen een bouwovertreding op het goed, of een procedure die daarvoor loopt;
een voorkooprecht, waardoor een overheid bij de verkoop mag voorgaan;
een verkavelingsvergunning, voor het opdelen van grond in bouwkavels;
een aanduiding als watergevoelig openruimtegebied.

In de akte verklaart u dat u een uittreksel kreeg dat ten hoogste één jaar vóór de akte is afgeleverd. Vraag het aan de verkoper, de makelaar of de notaris; het plannenregister en het vergunningenregister kunt u zelf inkijken in het gemeentehuis. Let wel: een vergunning in het uittreksel bewijst niet dat alles op het perceel vergund is of volgens die vergunning gebouwd.

Wie de informatieplicht schendt, riskeert sinds 1 april 2026 een bestuurlijke geldboete van € 50 tot € 400.000. Werd die plicht geschonden en valt het goed onder herstelmaatregelen, of kan het daaronder vallen, dan kan de koper de rechtbank vragen de verkoop te vernietigen, behalve als de fout bij de akte is rechtgezet en hij in de akte van die vordering afziet. Plant u werken, dan kunt u vóór de aankoop een attest aanvragen. Vraag uw notaris wat dit voor u betekent.

Wat de Perceelscan toont

Een Perceelscan zet per adres samen wat publieke registers over het perceel zeggen:

het plan dat er geldt: een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) van gemeente, provincie of gewest, een bijzonder of algemeen plan van aanleg (BPA of APA) of het gewestplan, met de zone en een link naar de voorschriften;
de verordeningen, de plannen en verordeningen die nog in opmaak zijn, en onteigeningsplannen;
erfgoed en overstroming;
voorkooprecht, natuur, Seveso-bedrijven (bedrijven met grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen) en de bodemonderzoeken van OVAM;
leegstand en woningkwaliteit;
de omgevingsvergunningen op het perceel en bij de buren, en historische kaarten;
hoeveel m² vloer er volgens de regels gebouwd kan worden.

Hij is geen stedenbouwkundig attest en geen uittreksel, en vervangt de vastgoedinlichtingen bij een verkoop niet. Of uw concrete plan vergund kan worden, zegt hij dus niet.

In de andere gewesten

In Wallonië: Wat is het verschil tussen het certificat d'urbanisme n° 1 en n° 2?

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op 24 oktober 2026