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Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme, et qu’est-ce qu’un extrait urbanistique ?

Un certificat d’urbanisme (stedenbouwkundig attest) indique à l’avance si un projet concret de construction ou de lotissement peut raisonnablement être autorisé. Ce n’est pas un permis, mais l’autorité qui statue sur le permis est liée par ce certificat pendant deux ans, à trois exceptions près. Un extrait urbanistique (stedenbouwkundig uittreksel) est autre chose : il montre ce que le registre des plans (plannenregister) et le registre des permis (vergunningenregister) de la commune disent d’une parcelle. L’acheteur le reçoit lors d’une vente, aujourd’hui dans les renseignements immobiliers « Vastgoedinlichtingen voor overdracht » de la plateforme d’information immobilière (Vastgoedinformatieplatform, VIP).

Ce que dit un certificat d’urbanisme

Sur la base d’un plan, le certificat indique si votre projet peut raisonnablement respecter les prescriptions urbanistiques (les règles du plan en vigueur), les éventuelles prescriptions de lotissement et le bon aménagement du territoire (goede ruimtelijke ordening), c’est-à-dire s’il s’intègre dans son environnement. Il peut aussi préciser à quelles conditions. Le certificat ne remplace pas le permis : vous devez ensuite toujours demander un permis d’environnement (omgevingsvergunning).

Le certificat est valable deux ans à compter de sa délivrance. Pendant cette période, l’autorité qui statue sur le permis ne peut ni modifier ni contredire ses conclusions, sauf si :

Ce que vous pouvez construire dépend aussi d’autres règles, comme les règles pour une habitation hors zone et ce que vous pouvez construire sans permis en Flandre. Pour une adresse, l’aperçu gratuit du Perceelscan rassemble tout cela.

Comment demander un certificat

Vous demandez le certificat à la commune : pour les particuliers, c’est presque toujours l’autorité compétente. Selon l’arrêté du Gouvernement flamand du 19 mars 2010, la demande se fait sur papier : avec le formulaire type et ses annexes, en deux exemplaires, par envoi recommandé ou contre accusé de réception. Le formulaire se trouve sur vlaanderen.be, sans renvoi à l’Omgevingsloket (le guichet en ligne des permis). Demandez à votre commune si elle accepte aussi une demande numérique.

Vous n’avez pas besoin d’un architecte et ne devez pas être propriétaire : le certificat repose sur une esquisse que vous réalisez vous-même. La commune recueille les mêmes avis que pour une demande de permis et délivre le certificat dans un délai d’ordre (ordetermijn) de 75 jours après réception : un délai indicatif, sans conséquence automatique s’il est dépassé. Il n’existe pas de tarif flamand ; le prix figure dans le règlement-redevance (retributiereglement) de votre commune.

Ce qu’est l’extrait urbanistique

La loi parle toujours de l’extrait urbanistique : un extrait informatif du registre des plans et du registre des permis de la commune pour les parcelles demandées. Aujourd’hui, il fait partie du produit « Vastgoedinlichtingen voor overdracht » du VIP, géré par le Vlaams Datanutsbedrijf (Athumi). Le produit regroupe aussi des données sur la nature, l’environnement, le logement, le patrimoine et les taxes. On parlait autrefois aussi de « notarisbrief » (lettre du notaire).

Le propriétaire le demande via Mijn Burgerprofiel (le profil citoyen en ligne de la Flandre) ; les notaires, les agents immobiliers et les autres professionnels ont leurs propres canaux, comme le portail web du VIP. Le produit avertit lui-même qu’il ne contient peut-être pas tout ce qu’exige l’obligation d’information (informatieplicht) lors d’une vente.

Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez une maison ?

Le vendeur doit vous informer de lui-même. L’annonce, le compromis de vente et l’acte notarié doivent contenir ces mentions :

Dans l’acte, vous déclarez avoir reçu un extrait délivré au plus un an avant l’acte. Demandez-le au vendeur, à l’agent immobilier ou au notaire ; vous pouvez consulter vous-même le registre des plans et le registre des permis à la maison communale. Attention : un permis mentionné dans l’extrait ne prouve pas que tout ce qui se trouve sur la parcelle soit autorisé ou construit conformément à ce permis.

Quiconque enfreint l’obligation d’information risque, depuis le 1er avril 2026, une amende administrative de 50 € à 400 000 €. Si elle a été enfreinte et que le bien fait l’objet de mesures de réparation, ou peut en faire l’objet, l’acheteur peut demander au tribunal d’annuler la vente, sauf si l’erreur a été corrigée lors de l’acte et que l’acheteur renonce à cette action dans l’acte. Si vous prévoyez des travaux, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme avant l’achat. Demandez à votre notaire ce que cela implique pour vous.

Ce que montre le Perceelscan

Un Perceelscan rassemble, par adresse, ce que disent les registres publics sur la parcelle :

Le Perceelscan n’est ni un certificat d’urbanisme ni un extrait urbanistique, et il ne remplace pas les renseignements immobiliers lors d’une vente. Il ne dit donc pas si votre projet concret peut être autorisé.

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Sources

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