Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een last op een perceel ten voordele van een ander perceel van een andere eigenaar, zoals een recht van doorgang voor de buur of een verbod om te bouwen. Ze hoort bij het perceel en gaat bij een verkoop mee over op de koper. U vindt ze in de eigendomstitels, maar een zichtbare erfdienstbaarheid kan ook zonder akte ontstaan.

Wat de wet zegt

Het Burgerlijk Wetboek omschrijft een erfdienstbaarheid als een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en nut van het onroerend goed van een ander, het heersend erf. Ze bestaat in de plicht om zich van een bepaald gebruik te onthouden, of om een bepaald gebruik toe te laten. Een erfdienstbaarheid is zichtbaar als ze blijkt uit duurzame bouwwerken of uit een geregelde activiteit met sporen op het lijdend erf.

Mandeligheid is geen erfdienstbaarheid. Het is gedwongen mede-eigendom van een scheidingsmuur, een haag, een gracht of een omheining; op de grens wordt ze vermoed. Ook burenhinder staat los van erfdienstbaarheden.

Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals het voorkooprecht en het opzoeken van de eigenaar van een perceel. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten en de rekenhulp voor de onroerende voorheffing.

Voorbeelden

Een recht van overgang: de buur mag over uw perceel naar zijn tuin of garage.
De wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg, voor een perceel zonder toegang tot de openbare weg. De rechter legt de minst schadelijke weg vast, tegen een vergoeding. De uitweg vervalt als hij niet meer nodig is.
Lichten en zichten: vensters met doorzichtig glas, balkons en terrassen op minstens 1,90 m in rechte lijn van de perceelsgrens, tenzij de buur akkoord gaat of de opening er al minstens dertig jaar is.
Bomen op minstens 2 m en andere planten op minstens 0,5 m van de grens, tenzij een contract het anders regelt of ze er al dertig jaar staan.

Hoe een erfdienstbaarheid ontstaat en eindigt

Een erfdienstbaarheid ontstaat:

door een titel, zoals een akte: zo kan elke erfdienstbaarheid ontstaan;
door verjaring, alleen als ze zichtbaar is: na tien jaar, of na dertig jaar als wie ze uitoefent bij het begin te kwader trouw was;
door bestemming door de eigenaar: twee percelen van één eigenaar worden gesplitst terwijl er een zichtbare dienst tussen bestond;
door de wet, zoals de uitweg.

Ze eindigt door dertig jaar niet-gebruik, te bewijzen door de eigenaar van het lijdend erf; door vermenging, als beide percelen dezelfde eigenaar krijgen; of door de rechter, als ze elk nut verloren heeft. De eigenaar van het lijdend erf kan ook vragen om ze te verplaatsen, als hij daar een objectief belang bij heeft en de nieuwe plaats even bruikbaar is.

Hoe u ze vindt

Akten die een erfdienstbaarheid vestigen, worden overgeschreven bij het kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën. Zonder overschrijving kunnen ze niet tegengeworpen worden aan derden te goeder trouw. Ook een vonnis dat een uitweg vastlegt, wordt overgeschreven. Lees daarom de titel van de verkoper en de vroegere titels, in de rubriek over erfdienstbaarheden.

Voor kabels en leidingen bundelt het KLIP, het Kabel- en Leidinginformatieportaal van Athumi, de plannen van de beheerders. Een aanvraag is verplicht vóór u grondwerken uitvoert.

Wat betekent dit als u een huis koopt?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk gebruiksrecht: ze gaat mee met het perceel, ook naar u. Ze kan uw plannen beperken, bijvoorbeeld als u een doorgang moet vrijhouden. Koopt u het heersend erf, dan mag u de nodige werken doen, op eigen kosten.

Vraag vóór uw bod de eigendomstitel van de verkoper en lees de rubriek over erfdienstbaarheden en lasten.
Loop het perceel af en kijk naar paden, poorten, leidingen en ramen dicht bij de grens: wat zonder akte ontstaat, is zichtbaar.
Laat de notaris de titels nalezen vóór u het compromis tekent.

‘Het staat niet in de akte’ betekent dus niet ‘er is er geen’.

Wat de Perceelscan toont

Per adres toont de Perceelscan, uit publieke registers:

het plan dat er geldt, met de zone en de voorschriften, en de verordeningen;
plannen in opmaak en onteigeningsplannen;
erfgoed, overstroming, natuur en een voorkooprecht (een overheid die bij een verkoop mag voorgaan);
Seveso-bedrijven (met gevaarlijke stoffen) en de bodemonderzoeken van OVAM;
leegstand en woningkwaliteit, zoals herstelvorderingen;
de omgevingsvergunningen op het perceel en bij de buren, en historische kaarten;
hoeveel m² vloer er volgens de regels gebouwd kan worden.

Erfdienstbaarheden toont hij niet: private erfdienstbaarheden staan in akten en niet in de publieke registers die de Perceelscan leest. Hij toont ook geen eigenaars, ook niet van een buur met een recht van doorgang. De akten vraagt u aan de verkoper; de notaris leest ze na.

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op 24 oktober 2026