Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude (erfdienstbaarheid) est une charge sur une parcelle au profit d’une autre parcelle appartenant à un autre propriétaire, comme un droit de passage pour le voisin ou une interdiction de bâtir. Elle est attachée à la parcelle et passe à l’acheteur lors d’une vente. Vous la trouvez dans les titres de propriété, mais une servitude apparente peut aussi naître sans acte.
Ce que dit la loi
Le Code civil définit la servitude comme une charge grevant un immeuble, le fonds servant, pour l’usage et l’utilité de l’immeuble d’autrui, le fonds dominant. Elle consiste en l’obligation de s’abstenir d’un certain usage, ou de tolérer un certain usage. Une servitude est apparente lorsqu’elle se manifeste par des ouvrages durables ou par une activité régulière laissant des traces sur le fonds servant.
La mitoyenneté n’est pas une servitude. C’est une copropriété forcée d’un mur séparatif, d’une haie, d’un fossé ou d’une clôture ; elle est présumée sur la limite. Les troubles de voisinage sont eux aussi distincts des servitudes.
Un achat implique aussi d’autres points, comme le droit de préemption et la recherche du propriétaire d’une parcelle. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.
Exemples
- Un droit de passage : le voisin peut traverser votre parcelle pour rejoindre son jardin ou son garage.
- La servitude légale de passage, pour une parcelle sans accès à la voie publique. Le juge fixe le trajet le moins dommageable, moyennant indemnité. Le passage prend fin lorsqu’il n’est plus nécessaire.
- Les vues : les fenêtres à vitrage transparent, les balcons et les terrasses à au moins 1,90 m en ligne droite de la limite de la parcelle, sauf accord du voisin ou si l’ouverture existe depuis au moins trente ans.
- Les arbres à au moins 2 m et les autres plantations à au moins 0,5 m de la limite, sauf contrat contraire ou s’ils sont là depuis trente ans.
Comment une servitude naît et prend fin
Une servitude naît :
- par un titre, comme un acte : toute servitude peut naître ainsi ;
- par prescription, uniquement si elle est apparente : après dix ans, ou après trente ans si celui qui l’exerce était de mauvaise foi au départ ;
- par destination du père de famille : deux parcelles d’un même propriétaire sont séparées alors qu’un service apparent existait entre elles ;
- par la loi, comme le passage en cas d’enclave.
Elle prend fin par trente ans de non-usage, à prouver par le propriétaire du fonds servant ; par confusion, lorsque les deux parcelles appartiennent au même propriétaire ; ou par le juge, lorsqu’elle a perdu toute utilité. Le propriétaire du fonds servant peut aussi demander son déplacement, s’il y a un intérêt objectif et si le nouvel endroit est tout aussi utile.
Comment la trouver
Les actes qui constituent une servitude sont transcrits au bureau Sécurité juridique du SPF Finances. Sans transcription, ils ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi. Un jugement qui fixe un passage est lui aussi transcrit. Lisez donc le titre du vendeur et les titres antérieurs, à la rubrique consacrée aux servitudes.
Pour les câbles et conduites, le KLIP, le portail d’information sur les câbles et conduites géré par Athumi, rassemble les plans des gestionnaires. Une demande est obligatoire avant d’effectuer des travaux de terrassement.
Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez une maison ?
Une servitude est un droit réel d’usage : elle suit la parcelle, y compris vers vous. Elle peut limiter vos projets, par exemple si vous devez laisser un passage libre. Si vous achetez le fonds dominant, vous pouvez réaliser les travaux nécessaires, à vos frais.
- Avant votre offre, demandez le titre de propriété du vendeur et lisez la rubrique consacrée aux servitudes et charges.
- Parcourez la parcelle et observez les chemins, portails, conduites et fenêtres proches de la limite : ce qui naît sans acte est apparent.
- Faites relire les titres par le notaire avant de signer le compromis.
« Ce n’est pas dans l’acte » ne veut donc pas dire « il n’y en a pas ».
Ce que montre le Perceelscan
Pour chaque adresse, le Perceelscan montre, à partir de registres publics :
- le plan qui s’applique, avec la zone et les prescriptions, et les règlements urbanistiques ;
- les plans en cours d’élaboration et les plans d’expropriation ;
- le patrimoine, les inondations, la nature et un droit de préemption (une autorité qui peut passer en priorité lors d’une vente) ;
- les établissements Seveso (avec des substances dangereuses) et les études du sol de l’OVAM ;
- l’inoccupation et la qualité des logements, comme les actions en réparation ;
- les permis d’environnement sur la parcelle et chez les voisins, et des cartes historiques ;
- combien de m² de plancher peuvent être construits selon les règles.
Il ne montre pas les servitudes : les servitudes privées figurent dans des actes et non dans les registres publics que lit le Perceelscan. Il ne montre pas non plus les propriétaires, même pas celui d’un voisin qui a un droit de passage. Les actes, vous les demandez au vendeur ; le notaire les vérifie.
Sources
- Justel : Code civil, livre 3
- KLIP : câbles et conduites
- Vlaanderen.be : le portail des câbles et conduites
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