Wat is het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen (KI) is geen echt inkomen, maar een fictieve netto-huurwaarde: wat het goed in 1975 in een jaar netto aan huur zou hebben opgebracht, elk jaar geïndexeerd. Het Kadaster van de FOD Financiën stelt het vast. Het KI is de grondslag van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse Vlaamse belasting op vastgoed, en telt in de personenbelasting mee voor een woning die niet uw eigen woning is.

Wat het KI is, en wat niet

Elk onroerend goed krijgt een KI, ook een woning die niet verhuurd is en een grond zonder gebouw. Het is geen belasting, geen marktwaarde en geen echte huur.

De laatste algemene herschatting had 1 januari 1975 als referentiedatum en geldt sinds het aanslagjaar 1980. Sindsdien wordt het KI alleen geïndexeerd. Het Kadaster stelt het alleen opnieuw vast na een fysieke wijziging aan het goed, zoals een nieuwbouw of een grondige verbouwing, of bij een aantoonbare materiële fout.

Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals het opzoeken van de eigenaar van een perceel en het asbestattest. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten en de rekenhulp voor de onroerende voorheffing.

Hoe de onroerende voorheffing berekend wordt

De Vlaamse Belastingdienst berekent en int de onroerende voorheffing elk jaar. De berekening vertrekt van het geïndexeerde KI: het KI maal de indexcoëfficiënt, die de consumptieprijzen volgt. Voor de onroerende voorheffing van 2026 is die coëfficiënt 2,3000.

Op het geïndexeerde KI is de basisheffing 3,97 %, of 2,54 % voor een sociaal verhuurde woning. Daarbovenop komen de opcentiemen: toeslagen waarvan de provincie en de gemeente elk zelf de hoogte kiezen. In een rekenvoorbeeld van de Vlaamse Belastingdienst gaf een KI van 720 euro in Aalst in 2024 een onroerende voorheffing van 741,83 euro, waarvan 587,26 euro gemeentelijke opcentiemen.

Er bestaan verminderingen, onder meer:

25 % voor een bescheiden woning: de woning waar u op 1 januari gedomicilieerd bent, als het totale KI van al uw onroerende goederen in Vlaanderen, niet geïndexeerd, niet hoger is dan 745 euro;
op aanvraag 50 %, vijf jaar lang, voor zo’n bescheiden woning die u liet bouwen of nieuw kocht;
vanaf twee kinderen met gezinsbijslag een vast bedrag per kind, dat elk jaar geïndexeerd wordt, waarbij een kind met een handicap dubbel telt;
een vermindering per persoon met een handicap;
een lopende vermindering voor een energiezuinige nieuwbouw of renovatie, die bij een verkoop voor de resterende jaren naar de koper gaat; voor vergunningsaanvragen na 30 september 2025 bestaat ze niet meer.

Registratierechten en personenbelasting

Sinds 1 juni 2018 speelt het KI geen rol meer in de Vlaamse registratierechten, de belasting die u bij een aankoop betaalt. Het vroegere ‘klein beschrijf’, een lager tarief voor een bescheiden woning op basis van het KI, gold alleen voor verkoopovereenkomsten van vóór die datum. Vandaag hangen de rechten af van de prijs en van de voorwaarden voor de enige eigen woning: vraag uw notaris welk tarief voor u geldt.

In de personenbelasting is het KI van de woning waar u zelf woont vrijgesteld. Dat geldt voor één woning, en niet voor het deel dat u beroepsmatig gebruikt of dat mensen buiten uw gezin bewonen; de onroerende voorheffing betaalt u wel. Voor een tweede woning of een woning die u verhuurt, telt het KI in de personenbelasting wel mee: kijk de actuele regel na bij de FOD Financiën.

Wat betekent dit als u een huis koopt?

Vraag de verkoper zijn laatste aanslagbiljet van de onroerende voorheffing: daarop staan het KI en het bedrag. Met de gratis simulator van de Vlaamse Belastingdienst schat u wat u zelf zult betalen. Als eigenaar vindt u het KI daarna in MyMinfin (aanmelden met eID of itsme), op uw aanslagbiljet en in uw aankoopakte.

Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt de onroerende voorheffing aan de overheid voor het hele jaar. Tussen verkoper en koper is de verdeling een afspraak: meestal draagt de koper zijn deel vanaf de akte, en de notaris verrekent dat. Bij een akte op 1 oktober betaalt de koper bijvoorbeeld 3/12.

Verbouwt u na de aankoop grondig (vergroten, transformeren, samenvoegen of splitsen), dan meldt u dat zelf aan het Kadaster, met het formulier 43 B ‘Ingebruikneming’, binnen 30 dagen na de voltooiing. Het Kadaster stelt het KI dan opnieuw vast; wie niet aangeeft, riskeert administratieve en strafrechtelijke boetes van de FOD Financiën. Vragen over uw KI stelt u aan het lokale kantoor van het Kadaster.

Wat de Perceelscan toont

Per adres toont de Perceelscan, uit publieke registers:

het plan dat er geldt, met de zone en de voorschriften, en de verordeningen;
plannen in opmaak en onteigeningsplannen;
erfgoed, overstroming, natuur en een voorkooprecht (een overheid die bij een verkoop mag voorgaan);
Seveso-bedrijven (met gevaarlijke stoffen) en de bodemonderzoeken van OVAM;
leegstand en woningkwaliteit;
de omgevingsvergunningen op het perceel en bij de buren, en historische kaarten;
hoeveel m² vloer er volgens de regels gebouwd kan worden.

Het kadastraal inkomen, het EPC en de naam van de eigenaar toont hij niet. Het KI vraagt u aan de verkoper of de notaris; als eigenaar vindt u het in MyMinfin. Staat er in het rapport een vergunning voor een grondige verbouwing, vraag de verkoper dan of die werken aan het Kadaster gemeld zijn.

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op 24 oktober 2026