Qu’est-ce que le revenu cadastral ?

Le revenu cadastral (kadastraal inkomen) n’est pas un revenu réel, mais une valeur locative nette fictive : le loyer net que le bien aurait rapporté en un an en 1975, indexé chaque année. Le cadastre du SPF Finances le fixe. Il sert de base au précompte immobilier (onroerende voorheffing), l’impôt annuel flamand sur les biens immobiliers, et il est pris en compte à l’impôt des personnes physiques (personenbelasting) pour un logement qui n’est pas votre habitation propre.

Ce qu’est le revenu cadastral, et ce qu’il n’est pas

Chaque bien immobilier reçoit un revenu cadastral, y compris un logement qui n’est pas loué et un terrain sans construction. Ce n’est ni un impôt, ni une valeur de marché, ni un loyer réel.

La dernière réévaluation générale (péréquation) avait pour date de référence le 1er janvier 1975 et s’applique depuis l’exercice d’imposition 1980. Depuis, le revenu cadastral est seulement indexé. Le cadastre ne le fixe à nouveau qu’après une modification physique du bien, comme une nouvelle construction ou une rénovation importante, ou en cas d’erreur matérielle démontrée.

Un achat implique aussi d’autres points, comme la recherche du propriétaire d’une parcelle et l’attestation amiante. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.

Comment le précompte immobilier est calculé

L’administration fiscale flamande (Vlaamse Belastingdienst) calcule et perçoit chaque année le précompte immobilier. Le calcul part du revenu cadastral indexé : le revenu cadastral multiplié par le coefficient d’indexation, qui suit les prix à la consommation. Pour le précompte immobilier de 2026, ce coefficient est de 2,3000.

Sur le revenu cadastral indexé, le taux de base est de 3,97 %, ou de 2,54 % pour un logement donné en location sociale. S’y ajoutent les centimes additionnels (opcentiemen), des suppléments dont la province et la commune fixent chacune le niveau. Dans un exemple de calcul de l’administration fiscale flamande, un revenu cadastral de 720 euros à Alost donnait en 2024 un précompte immobilier de 741,83 euros, dont 587,26 euros de centimes additionnels communaux.

Il existe des réductions, notamment :

25 % pour une habitation modeste : celle où vous êtes domicilié au 1er janvier, si le revenu cadastral total, non indexé, de tous vos biens immobiliers en Flandre ne dépasse pas 745 euros ;
sur demande, 50 % pendant cinq ans pour une telle habitation modeste que vous avez fait construire ou achetée neuve ;
à partir de deux enfants bénéficiant d’allocations familiales, un montant fixe par enfant, indexé chaque année, un enfant atteint d’un handicap comptant double ;
une réduction par personne atteinte d’un handicap ;
une réduction en cours pour une construction neuve ou une rénovation économe en énergie, qui passe à l’acheteur pour les années restantes en cas de vente ; elle n’existe plus pour les demandes de permis introduites après le 30 septembre 2025.

Droits d’enregistrement et impôt des personnes physiques

Depuis le 1er juin 2018, le revenu cadastral ne joue plus aucun rôle dans les droits d’enregistrement flamands (registratierechten), l’impôt que vous payez lors d’un achat. L’ancien taux réduit pour une habitation modeste sur la base du revenu cadastral (klein beschrijf) ne valait que pour les conventions de vente conclues avant cette date. Aujourd’hui, les droits dépendent du prix et des conditions de l’habitation propre et unique (enige eigen woning) : demandez à votre notaire quel taux s’applique à vous.

À l’impôt des personnes physiques, le revenu cadastral de l’habitation où vous vivez vous-même est exonéré. Cela vaut pour une seule habitation, et pas pour la partie que vous utilisez à titre professionnel ou qu’occupent des personnes extérieures à votre ménage ; le précompte immobilier reste dû. Pour une seconde résidence ou un logement que vous louez, le revenu cadastral compte bien à l’impôt des personnes physiques : vérifiez la règle en vigueur auprès du SPF Finances.

Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez une maison ?

Demandez au vendeur son dernier avertissement-extrait de rôle (aanslagbiljet) du précompte immobilier : il indique le revenu cadastral et le montant. Le simulateur gratuit de l’administration fiscale flamande vous permet d’estimer ce que vous paierez vous-même. Une fois propriétaire, vous trouvez le revenu cadastral dans MyMinfin (connexion avec l’eID ou itsme), sur votre avertissement-extrait de rôle et dans votre acte d’achat.

La personne qui est propriétaire au 1er janvier paie le précompte immobilier à l’administration pour toute l’année. Entre le vendeur et l’acheteur, la répartition est une question d’accord : le plus souvent, l’acheteur supporte sa part à partir de l’acte, et le notaire fait le décompte. Pour un acte du 1er octobre, l’acheteur paie par exemple 3/12.

Si vous rénovez le bien en profondeur après l’achat (agrandissement, transformation, réunion ou division), vous devez le déclarer vous-même au cadastre avec le formulaire 43 B (Ingebruikneming), dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Le cadastre fixe alors à nouveau le revenu cadastral ; sans déclaration, vous risquez des amendes administratives et pénales du SPF Finances. Pour toute question sur votre revenu cadastral, adressez-vous au bureau local du cadastre.

Ce que montre le Perceelscan

Pour chaque adresse, le Perceelscan montre, à partir de registres publics :

le plan qui s’applique, avec la zone et les prescriptions, et les règlements urbanistiques ;
les plans en cours d’élaboration et les plans d’expropriation ;
le patrimoine, les inondations, la nature et un droit de préemption (une autorité qui peut passer en priorité lors d’une vente) ;
les établissements Seveso (avec des substances dangereuses) et les études du sol de l’OVAM ;
l’inoccupation et la qualité du logement ;
les permis d’environnement sur la parcelle et chez les voisins, et des cartes historiques ;
combien de m² de plancher peuvent être construits selon les règles.

Il ne montre ni le revenu cadastral, ni le certificat PEB (EPC en Flandre), ni le nom du propriétaire. Le revenu cadastral, demandez-le au vendeur ou au notaire ; une fois propriétaire, vous le trouvez dans MyMinfin. Si le rapport mentionne un permis pour une rénovation importante, demandez au vendeur si ces travaux ont été déclarés au cadastre.

Sources

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Mis à jour le 24 octobre 2026

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