Heb ik een asbestattest nodig als ik een huis koop?

Ja, als het huis in 2000 of vroeger gebouwd is. Sinds 23 november 2022 moet de verkoper bij het sluiten van de verkoopovereenkomst (het compromis) een geldig asbestattest hebben. Ontbreekt het, dan kunt u als koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Voor een gebouw met bouwjaar 2001 of later geldt de plicht niet.

Wanneer er een asbestattest moet zijn

De regel staat in het Materialendecreet. Ze geldt voor elke toegankelijke constructie met een risicobouwjaar: een gebouw dat mensen kunnen betreden en dat in 2000 of vroeger gebouwd is. Wie zo’n constructie overdraagt, moet bij het sluiten van de overeenkomst over een geldig attest beschikken.

Een overdracht is meer dan een verkoop: ook het vestigen of overdragen van vruchtgebruik, erfpacht of opstal telt mee. Een erfenis en een onteigening tellen niet. Een constructie kleiner dan 20 m² is vrijgesteld, tenzij de overgedragen constructies samen 20 m² of meer zijn of ze deel uitmaakt van een groter geheel. Bij verhuur is er nu geen plicht; bestaat er een attest, dan krijgt de huurder een kopie.

Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals het kadastraal inkomen en het EPC en de renovatieplicht. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten en de rekenhulp voor de onroerende voorheffing.

Bij een appartement

Voor het appartement zelf is het attest bij een verkoop verplicht. Daarnaast moet elke vereniging van mede-eigenaars (VME) van een gebouw met risicobouwjaar uiterlijk op 31 december 2026 een apart attest voor de gemene delen hebben. De syndicus moet de VME tijdig informeren, en elke mede-eigenaar krijgt een exemplaar.

Tot die datum moet de verkoper een bestaand attest van de gemene delen alleen meedelen. Vanaf die datum moet hij bij het compromis ook over een geldig attest van de gemene delen beschikken.

Wat het attest zegt

Het attest eindigt met een conclusie: ‘asbestveilig’ of ‘niet-asbestveilig’. Niet-asbestveilig betekent materialen met een verhoogd of hoog risico dat er vezels vrijkomen, of asbestcement in de buitenschil, zoals het dak of de gevel. Asbestveilig is niet hetzelfde als asbestvrij: er kan asbest in goede staat aanwezig zijn.

Het onderzoek is niet-destructief en gaat over wat bij normaal gebruik zichtbaar is. Wat niet onderzocht kon worden, staat er als ‘asbestverdacht’. Een asbestdeskundige inventarisatie, onafhankelijk en gecertificeerd, maakt de inventaris en voert die in bij OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij; daarna levert OVAM het attest af. De eigenaar ziet het in zijn Woningpas, het digitale dossier van zijn woning.

Het attest is standaard tien jaar geldig, of tot er een recenter attest is; volgens de inhoud kan dat korter of langer zijn. Kijk de actuele regel na bij OVAM. Er is geen vaste prijs. De deskundige rekent de retributie van OVAM door, sinds 5 februari 2025 59 euro exclusief btw per attest.

Als het attest ontbreekt

Zonder geldig attest kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Dat kan niet meer als hij in de notariële akte uitdrukkelijk afziet van die vordering en toch een geldig attest heeft gekregen.

Los van een verkoop moet elke eigenaar van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar uiterlijk op 31 december 2031 een attest hebben. De Vlaamse Regering kan categorieën uitsluiten en beperkt uitstel geven.

Wat betekent dit als u een huis koopt?

Vraag het attest of de unieke code vóór u een bod doet; het moet er ten laatste bij het compromis zijn. Kijk na:

de datum en hoe lang het attest geldig is;
de conclusie: asbestveilig of niet-asbestveilig;
welke constructies erin staan, zoals een garage, een tuinhuis of bijgebouwen;
bij een appartement: het attest van de gemene delen.

Staat er ‘niet-asbestveilig’, vraag dan vóór uw bod een offerte voor de verwijdering; het advies in het attest zegt wat dringend is. Wilt u verbouwen of slopen, reken er dan op dat het attest niet volstaat: het onderzoek opende niets. Met een klacht over een attest gaat u eerst naar de deskundige, daarna naar OVAM.

Wat de Perceelscan toont

Per adres toont de Perceelscan, uit publieke registers:

het plan dat er geldt, met de zone en de voorschriften, en de verordeningen;
plannen in opmaak en onteigeningsplannen;
erfgoed, overstroming, natuur en een voorkooprecht (een overheid die bij een verkoop mag voorgaan);
Seveso-bedrijven (met gevaarlijke stoffen) en de bodemonderzoeken van OVAM;
leegstand en woningkwaliteit, zoals herstelvorderingen;
de omgevingsvergunningen op het perceel en bij de buren, en historische kaarten;
hoeveel m² vloer er volgens de regels gebouwd kan worden.

Een asbestattest toont hij niet, en hij levert er ook geen: dat maakt alleen een gecertificeerde deskundige, en OVAM levert het af. Het attest vraagt u aan de verkoper. Wel toont het rapport de historische kaarten, die helpen inschatten hoe oud een gebouw is.

In de andere gewesten

In Brussel: Wat kijkt u na vóór u een huis koopt in Brussel?
In Wallonië: Wat kijkt u na vóór u een huis koopt in Wallonië?

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op 24 oktober 2026