Que puis-je faire d’une habitation hors zone ?
Une habitation hors zone (zonevreemde woning) est une habitation qui ne correspond pas à l’affectation de la parcelle, comme une maison ordinaire en zone agricole (agrarisch gebied). En règle générale, vous pouvez la transformer et la reconstruire dans son volume existant, et l’agrandir jusqu’à 1 000 m³ au maximum, si elle est principalement autorisée (hoofdzakelijk vergund), non délabrée et qu’aucun logement ne s’y ajoute. Reconstruire et agrandir ne sont pas possibles en zone vulnérable du point de vue spatial (ruimtelijk kwetsbaar gebied), sauf en zone de parc, ni en zone de loisirs. Cela reste toujours une demande de permis, qui vérifie aussi si le projet s’intègre dans son environnement.
Quand les droits de base s’appliquent
Ces droits s’appellent les droits de base (basisrechten) et figurent dans le Code flamand de l’aménagement du territoire (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, VCRO). Ils s’appliquent sous tout RUP et tout plan d’aménagement (plan van aanleg), comme le plan de secteur (gewestplan) ; un RUP peut les étendre, ou imposer des limites plus strictes en cas de reconstruction. Une habitation située dans un lotissement non périmé de moins de quinze ans n’est pas hors zone.
L’habitation doit être principalement autorisée : au moins 90 % du volume bâti brut, sans la cave ordinaire ni les annexes attenantes, est autorisé ou réputé autorisé (vergund geacht), y compris comme logement. Elle ne peut pas non plus être délabrée : elle doit satisfaire aux exigences élémentaires de stabilité. Les deux conditions sont appréciées lors de la première demande de transformation, de reconstruction ou d’extension.
Une habitation antérieure au 22 avril 1962 est toujours réputée autorisée. Une habitation des années suivantes, jusqu’à la première entrée en vigueur du plan de secteur, l’est aussi, sauf si un procès-verbal ou une réclamation non anonyme a été établi dans les cinq ans suivant la construction.
Ce que vous pouvez construire dépend aussi d’autres règles, comme les permis sur la parcelle et chez les voisins et le certificat d’urbanisme et l’extrait urbanistique. Pour une adresse, l’aperçu gratuit du Perceelscan rassemble tout cela.
Transformer, reconstruire et agrandir
Dans les trois cas, le nombre de logements ne peut pas augmenter : ajouter un appartement ou une deuxième habitation n’est pas possible ; un logement de soins (zorgwoning), en revanche, l’est.
- Transformer : des travaux dans le volume existant, en conservant au moins 60 % des murs extérieurs ; une isolation par l’extérieur jusqu’à 26 cm est comprise. L’affectation ne s’y oppose nulle part.
- Reconstruire : démolir l’habitation, ou plus de 40 % des murs extérieurs, et en construire une nouvelle dans le volume existant, avec un maximum de 1 000 m³, qui recouvre au moins les trois quarts de l’ancienne superficie habitable. À un autre endroit, ce n’est possible que si l’habitation est touchée par un alignement (rooilijn, la limite avec la voie publique), se trouve en zone de recul (achteruitbouwzone, la zone de cour avant) ou si un meilleur aménagement du territoire le justifie expressément.
- Agrandir : jusqu’à un volume bâti de 1 000 m³ au maximum après l’extension.
Ce volume est le volume brut, avec un garage, une véranda ou une remise attenants, mesuré murs extérieurs et toiture compris, sans la cave ordinaire : ce n’est pas une superficie habitable.
Où reconstruire et agrandir n’est pas possible
En zone de loisirs et en zone vulnérable du point de vue spatial, sauf en zone de parc ; transformer y reste possible. Sont vulnérables du point de vue spatial :
- sur un plan d’aménagement : la zone agricole d’intérêt écologique ou de valeur écologique, la zone forestière, la zone de sources, la zone verte, la zone naturelle (y compris d’intérêt scientifique), la zone de développement de la nature, la réserve naturelle, la zone inondable, la zone de parc et la zone de vallée ;
- dans un RUP : la forêt, la zone de parc, la réserve et la nature, et depuis le 20 août 2026 aussi la zone agricole d’intérêt écologique ;
- le Réseau écologique flamand (Vlaams Ecologisch Netwerk) et les zones de dunes protégées.
La zone agricole ordinaire, la zone agricole d’intérêt paysager et la zone de réserve d’habitat (woonreservegebied, l’ancienne zone d’extension d’habitat) ne sont pas vulnérables : les droits de base s’y appliquent. Un score P élevé (le risque d’inondation) ou une zone de signal n’y change rien : seule la zone inondable d’un plan d’aménagement est vulnérable. L’évaluation aquatique (watertoets) peut toutefois imposer des conditions ou conduire à un refus.
Démolie, détruite ou une autre fonction
Qui démolit d’abord sans permis perd le droit de reconstruire : après une démolition, les droits de base ne s’appliquent que s’il existait déjà un permis de transformation ou de reconstruction, et pendant sa durée de validité.
Après un incendie, une tempête ou une autre cause indépendante de la volonté du propriétaire, la remise en état peut être autorisée jusqu’à 1 000 m³, y compris en zone vulnérable, mais sans y dépasser le volume autorisé. L’habitation doit avoir été habitée l’année précédente, et la demande doit être introduite dans les trois ans suivant l’indemnisation par l’assurance, ou dans les cinq ans suivant le sinistre sans assurance.
Une autre fonction, comme habiter une ancienne exploitation agricole, n’est possible que pour les changements repris sur une liste du Gouvernement flamand, et sous conditions.
Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez une maison ?
Vérifiez si un RUP s’applique, par exemple un RUP communal pour les habitations hors zone, ou un lotissement de moins de quinze ans. Le registre des permis de la commune (vergunningenregister) mentionne les permis et indique si l’habitation y figure comme « réputée autorisée ». Faites mesurer le volume bâti par un architecte selon la définition du VCRO.
Pour avoir une certitude avant l’achat, demandez un certificat d’urbanisme (stedenbouwkundig attest) : la commune y dit à l’avance si votre projet est autorisable et si l’habitation est délabrée, ce que le Departement Omgeving recommande expressément. La marche à suivre figure sur vlaanderen.be.
Ce que montre le Perceelscan
Le Perceelscan montre, pour chaque adresse, le plan qui s’y applique, avec la zone et un lien vers les prescriptions. Il y ajoute notamment les scores P et G, les zones de signal, le patrimoine, les permis d’environnement (omgevingsvergunningen) sur la parcelle et chez les voisins, et des cartes historiques.
Il ne dit pas si l’habitation est principalement autorisée et non délabrée : c’est l’autorité délivrante qui en juge. Il n’est ni un certificat d’urbanisme ni un extrait urbanistique (stedenbouwkundig uittreksel), ni l’avis d’un notaire ou d’un avocat ; il ne contient ni les noms des propriétaires, ni le revenu cadastral, ni le certificat PEB (EPC).
Sources
- Code flamand de l’aménagement du territoire (VCRO)
- Departement Omgeving : habitations hors zone
- Departement Omgeving : changements de fonction admis hors zone
- Verzameldecreet Omgeving 2026 (décret du 26 juin 2026)
Mis à jour le