Faut-il une attestation amiante quand on achète une maison ?
Oui, si la maison a été construite en 2000 ou avant. Depuis le 23 novembre 2022, le vendeur doit disposer d’une attestation amiante (asbestattest) valable lors de la conclusion du compromis de vente. Si elle manque, vous pouvez, comme acheteur, demander la nullité de la vente. Pour un bâtiment construit en 2001 ou plus tard, l’obligation ne s’applique pas.
Quand une attestation amiante est obligatoire
La règle figure dans le décret Matériaux (Materialendecreet). Elle vise toute construction accessible dont l’année de construction présente un risque : un bâtiment où des personnes peuvent entrer et qui a été construit en 2000 ou avant. Quiconque cède une telle construction doit disposer d’une attestation valable lors de la conclusion de la convention.
Une cession est plus qu’une vente : la constitution ou la cession d’un usufruit, d’une emphytéose ou d’un droit de superficie compte aussi. Un héritage et une expropriation ne comptent pas. Une construction de moins de 20 m² est dispensée, sauf si les constructions cédées font ensemble 20 m² ou plus ou si elle fait partie d’un ensemble plus grand. En cas de location, il n’y a pas d’obligation aujourd’hui ; si une attestation existe, le locataire en reçoit une copie.
Un achat implique aussi d’autres points, comme le revenu cadastral et le certificat PEB et l’obligation de rénovation. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.
Pour un appartement
Pour l’appartement lui-même, l’attestation est obligatoire lors d’une vente. En outre, chaque association des copropriétaires (ACP) d’un immeuble dont l’année de construction présente un risque doit disposer, au plus tard le 31 décembre 2026, d’une attestation distincte pour les parties communes. Le syndic doit informer l’ACP à temps, et chaque copropriétaire en reçoit un exemplaire.
Jusqu’à cette date, le vendeur doit seulement communiquer une attestation existante des parties communes. À partir de cette date, il doit aussi disposer d’une attestation valable des parties communes lors du compromis.
Ce que dit l’attestation
L’attestation se termine par une conclusion : « sûre en matière d’amiante » ou « non sûre en matière d’amiante ». Non sûre signifie des matériaux présentant un risque accru ou élevé de libération de fibres, ou de l’amiante-ciment dans l’enveloppe extérieure, comme la toiture ou la façade. Sûre ne veut pas dire sans amiante : de l’amiante en bon état peut être présent.
L’examen est non destructif et porte sur ce qui est visible lors d’un usage normal. Ce qui n’a pas pu être examiné est indiqué comme « suspect ». Un expert en inventaire amiante, indépendant et certifié, établit l’inventaire et l’encode auprès de l’OVAM, la société publique flamande des déchets ; l’OVAM délivre ensuite l’attestation. Le propriétaire la voit dans son Woningpas, le dossier numérique de son logement.
L’attestation est valable dix ans par défaut, ou jusqu’à ce qu’il en existe une plus récente ; selon son contenu, ce délai peut être plus court ou plus long. Vérifiez la règle actuelle auprès de l’OVAM. Il n’y a pas de prix fixe. L’expert répercute la redevance de l’OVAM, qui est de 59 euros hors TVA par attestation depuis le 5 février 2025.
Si l’attestation manque
Sans attestation valable, l’acheteur peut demander la nullité de la vente. Il ne le peut plus s’il renonce expressément à cette action dans l’acte notarié et qu’il a malgré tout reçu une attestation valable.
Indépendamment d’une vente, tout propriétaire d’une construction accessible dont l’année de construction présente un risque doit disposer d’une attestation au plus tard le 31 décembre 2031. Le gouvernement flamand peut exclure des catégories et accorder un report limité.
Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez une maison ?
Demandez l’attestation ou son code unique avant de faire une offre ; elle doit exister au plus tard lors du compromis. Vérifiez :
- la date et la durée de validité de l’attestation ;
- la conclusion : sûre ou non sûre en matière d’amiante ;
- quelles constructions sont couvertes, comme un garage, un abri de jardin ou des annexes ;
- pour un appartement : l’attestation des parties communes.
Si la conclusion est « non sûre », demandez un devis de désamiantage avant votre offre ; l’avis repris dans l’attestation indique ce qui est urgent. Si vous voulez transformer ou démolir, sachez que l’attestation ne suffit pas : l’examen n’a rien ouvert. Pour une plainte sur une attestation, adressez-vous d’abord à l’expert, ensuite à l’OVAM.
Ce que montre le Perceelscan
Pour chaque adresse, le Perceelscan montre, à partir de registres publics :
- le plan qui s’applique, avec la zone et les prescriptions, et les règlements urbanistiques ;
- les plans en cours d’élaboration et les plans d’expropriation ;
- le patrimoine, les inondations, la nature et un droit de préemption (une autorité qui peut passer en priorité lors d’une vente) ;
- les établissements Seveso (avec des substances dangereuses) et les études du sol de l’OVAM ;
- l’inoccupation et la qualité des logements, comme les actions en réparation ;
- les permis d’environnement sur la parcelle et chez les voisins, et des cartes historiques ;
- combien de m² de plancher peuvent être construits selon les règles.
Il ne montre pas d’attestation amiante et n’en délivre pas : seul un expert certifié l’établit, et l’OVAM la délivre. L’attestation, vous la demandez au vendeur. Le rapport montre en revanche les cartes historiques, qui aident à estimer l’âge d’un bâtiment.
Dans les autres Régions
- À Bruxelles: Que vérifier avant d’acheter une maison à Bruxelles ?
- En Wallonie: Que vérifier avant d’acheter une maison en Wallonie ?
Sources
- Vlaanderen.be : l’attestation amiante
- Vlaanderen.be : l’attestation amiante des parties communes
- OVAM : l’attestation amiante
- Codex flamand : le décret Matériaux
Mis à jour le