Wat mag er op een perceel in Brussel?
In Brussel legt het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) voor elk perceel een bestemming vast: wonen, gemengd, groen, industrie en zo meer. Geldt er een bijzonder bestemmingsplan (BBP) van de gemeente, dan verfijnt dat het GBP voor een wijk. Daarbovenop komen de bouwregels: de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV), de verordeningen van de gemeente en, in een verkaveling, de voorschriften van de verkavelingsvergunning.
Het GBP: de bestemming van elk gebied
De Brusselse regering keurde het Gewestelijk Bestemmingsplan goed op 3 mei 2001; sindsdien is het een aantal keer gedeeltelijk gewijzigd. Het staat bovenaan de verordenende plannen: elke vergunning moet ermee overeenstemmen. Het deelt het gewest op in gebieden, elk met eigen voorschriften. Enkele voorbeelden:
- woongebieden met residentieel karakter: vooral wonen, met weinig plaats voor andere functies;
- typische woongebieden en gemengde gebieden: wonen naast voorzieningen, kantoren en bedrijven, binnen grenzen per gebouw;
- sterk gemengde gebieden en ondernemingsgebieden in een stedelijke omgeving: meer ruimte voor productie en bedrijven;
- groengebieden en parkgebieden: nauwelijks bebouwing.
Een overdruk voegt regels toe aan het gebied eronder, zoals een lint voor handelskern of een gebied van culturele, historische of esthetische waarde of voor stadsverfraaiing. Sinds eind 2021 loopt een volledige herziening van het GBP; tot die is goedgekeurd, geldt het plan van 2001 met zijn wijzigingen.
Wat u mag bouwen, hangt ook af van andere regels, zoals wat u in Brussel zonder vergunning mag bouwen en de lagen van bouwregels op een perceel. Voor één adres zet de gratis voorproef van de Perceelscan dat samen.
Het BBP: de regels voor een wijk
Een bijzonder bestemmingsplan (BBP) maakt de gemeente: het college stelt het op, de gemeenteraad stelt het vast (BWRO art. 40 en 43). Het verfijnt en vult het GBP aan (art. 41) en kan per bouwblok de inplanting, het volume en het uitzicht van de gebouwen vastleggen. Veel BBP's zijn tientallen jaren oud, en sommige zijn helemaal of voor een deel opgeheven.
Het richtplan van aanleg
Sinds 2018 kan de regering voor een groot gebied een richtplan van aanleg (RPA) vaststellen (art. 30/1 en volgende). Het is grotendeels richtinggevend. Wat het uitdrukkelijk verordenend maakt, heft in zijn perimeter op wat ermee strijdig is in het GBP, een BBP, een stedenbouwkundige verordening of een verkavelingsvergunning (art. 30/9).
De verkavelingsvergunning
Wie op een kavel in een verkaveling bouwt, volgt ook de voorschriften van de verkavelingsvergunning (art. 103 en volgende). Ze blijft gelden zolang ze niet vervallen of opgeheven is. Zonder nieuwe wegen vervalt ze voor het onverkochte deel als binnen vijf jaar niet minstens een derde van de kavels verkocht of voor meer dan negen jaar verhuurd is; met nieuwe wegen vervalt ze als die werken niet binnen vijf jaar uitgevoerd zijn (art. 113 tot 117). Een kaveleigenaar kan een wijziging vragen; de andere eigenaars krijgen er bericht van (art. 118 en 119).
De GSV en de verordeningen van de gemeente
De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) van 2006 geldt in heel Brussel. Ze regelt onder meer hoe diep en hoe hoog u mag bouwen tegenover de buren, de bewoonbaarheid van woningen, de toegankelijkheid en het parkeren. Van de regels over diepte en hoogte kan de vergunningverlener afwijken, na een openbaar onderzoek. Een nieuwe GSV, 'Good Living', werd voorbereid maar was bij het nalezen van deze tekst niet in werking: kijk de stand na bij de gemeente.
Een gemeente kan eigen stedenbouwkundige verordeningen hebben, voor haar hele grondgebied of voor een deel ervan. Niet elke verordening staat in een open register; de dienst stedenbouw kent ze allemaal.
Waar u het nakijkt
De kaart van het GBP en de BBP's staan in BruGIS; de BBP's met hun plannen en voorschriften ook op ppas.brussels. De kaart in BruGIS heeft zelf geen verordenende waarde: bij twijfel gaan de kaarten in het Belgisch Staatsblad voor.
Bij een verkoop staan de bestemming en de plannen in de stedenbouwkundige inlichtingen van de gemeente.
Wat de Perceelscan erover zegt
Het gebied van het GBP met zijn overdrukken, de BBP's die op het perceel gelden of in opmaak zijn, een richtplan van aanleg als er een geldt, de verkavelingsdossiers uit het vergunningenregister en de gemeentelijke verordeningen uit het register van urban.brussels. Daarbij hoeveel m² vloer de GSV op het perceel toelaat, als er geen BBP geldt.
Wat is het verschil tussen het GBP en een BBP?
Het GBP is het plan van het gewest en geeft elk gebied een bestemming. Een BBP is een plan van de gemeente voor een kleiner gebied en werkt die bestemming verder uit, tot de inplanting en de hoogte van de gebouwen. Waar een BBP geldt, leest u dus beide.
Geldt een oude verkavelingsvergunning in Brussel nog?
Zolang ze niet vervallen of opgeheven is, wel. Een verkaveling vervalt onder meer als binnen vijf jaar te weinig kavels verkocht zijn of de wegen niet aangelegd zijn (BWRO art. 113 tot 117). De gemeente weet of een verkaveling nog geldt.
In de andere gewesten
- In Vlaanderen: Welk bestemmingsplan geldt op een perceel?
- In Vlaanderen: Wat zegt het gewestplan over mijn perceel?
- In Wallonië: Welk plan bepaalt wat er op een Waals perceel mag?
Bronnen
- Het Gewestelijk Bestemmingsplan
- perspective.brussels: het GBP, de RPA's en de BBP's
- De BBP's van de gemeenten (ppas.brussels)
- Het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO)
Bijgewerkt op