Que peut-on faire sur une parcelle à Bruxelles ?
À Bruxelles, le Plan régional d’affectation du sol (PRAS) fixe pour chaque parcelle une affectation : logement, mixité, espaces verts, industrie, etc. Si un plan particulier d’affectation du sol (PPAS) de la commune s’applique, il affine le PRAS pour un quartier. S’y ajoutent les règles de construction : le Règlement régional d’urbanisme (RRU), les règlements communaux et, dans un lotissement, les prescriptions du permis de lotir.
Le PRAS : l’affectation de chaque zone
Le Gouvernement bruxellois a adopté le Plan régional d’affectation du sol le 3 mai 2001 ; il a depuis été modifié partiellement à plusieurs reprises. Il se trouve au sommet des plans réglementaires : tout permis doit lui être conforme. Il divise la Région en zones, chacune avec ses prescriptions. Quelques exemples :
- zones d’habitation à prédominance résidentielle : surtout du logement, avec peu de place pour d’autres fonctions ;
- zones d’habitation et zones de mixité : du logement à côté d’équipements, de bureaux et d’entreprises, dans des limites par immeuble ;
- zones de forte mixité et zones d’entreprises en milieu urbain (ZEMU) : plus de place pour la production et les entreprises ;
- zones vertes et zones de parcs : presque pas de construction.
Une surimpression ajoute des règles à la zone qu’elle couvre, comme un liseré de noyau commercial ou une zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement (ZICHEE). Une révision complète du PRAS est en cours depuis fin 2021 ; tant qu’elle n’est pas adoptée, le plan de 2001 s’applique avec ses modifications.
Ce que vous pouvez construire dépend aussi d’autres règles, comme ce que vous pouvez construire sans permis à Bruxelles et les couches de règles d’urbanisme sur une parcelle. Pour une adresse, l’aperçu gratuit du Perceelscan rassemble tout cela.
Le PPAS : les règles d’un quartier
Un plan particulier d’affectation du sol (PPAS) est l’œuvre de la commune : le collège l’élabore, le conseil communal l’adopte (CoBAT art. 40 et 43). Il précise et complète le PRAS (art. 41) et peut fixer, îlot par îlot, l’implantation, le volume et l’esthétique des constructions. Beaucoup de PPAS ont plusieurs décennies, et certains sont abrogés en tout ou en partie.
Le plan d’aménagement directeur
Depuis 2018, le Gouvernement peut adopter un plan d’aménagement directeur (PAD) pour un grand périmètre (art. 30/1 et suivants). Il est en grande partie indicatif. Ce qu’il déclare expressément réglementaire abroge dans son périmètre les dispositions contraires du PRAS, d’un PPAS, d’un règlement d’urbanisme ou d’un permis de lotir (art. 30/9).
Le permis de lotir
Qui construit sur un lot d’un lotissement suit aussi les prescriptions du permis de lotir (art. 103 et suivants). Il reste applicable tant qu’il n’est ni périmé ni abrogé. Sans nouvelles voiries, il se périme pour la partie non vendue si, dans les cinq ans, au moins un tiers des lots n’a pas été vendu ou loué pour plus de neuf ans ; avec nouvelles voiries, il se périme si ces travaux ne sont pas réalisés dans les cinq ans (art. 113 à 117). Un propriétaire de lot peut demander une modification ; les autres propriétaires en sont informés (art. 118 et 119).
Le RRU et les règlements communaux
Le Règlement régional d’urbanisme (RRU) de 2006 s’applique dans tout Bruxelles. Il règle notamment la profondeur et la hauteur autorisées par rapport aux voisins, l’habitabilité des logements, l’accessibilité et le stationnement. L’autorité qui délivre le permis peut déroger aux règles de profondeur et de hauteur, après une enquête publique. Un nouveau RRU, « Good Living », a été préparé mais n’était pas en vigueur lors de la relecture de ce texte : vérifiez auprès de la commune.
Une commune peut avoir ses propres règlements communaux d’urbanisme (RCU), pour tout son territoire ou pour une partie. Tous ne figurent pas dans un registre ouvert ; le service de l’urbanisme les connaît tous.
Où le vérifier
La carte du PRAS et les PPAS se trouvent dans BruGIS ; les PPAS avec leurs plans et prescriptions aussi sur ppas.brussels. La carte de BruGIS n’a pas de valeur réglementaire : en cas de doute, les cartes publiées au Moniteur belge priment.
Lors d’une vente, l’affectation et les plans figurent dans les renseignements urbanistiques de la commune.
Ce qu’en dit le Perceelscan
La zone du PRAS avec ses surimpressions, les PPAS en vigueur ou en préparation sur la parcelle, un plan d’aménagement directeur s’il y en a un, les dossiers de lotissement du registre des permis et les règlements communaux du registre d’urban.brussels. Ainsi que les m² de plancher que le RRU autorise sur la parcelle, si aucun PPAS ne s’applique.
Quelle différence entre le PRAS et un PPAS ?
Le PRAS est le plan de la Région et donne une affectation à chaque zone. Un PPAS est un plan de la commune pour un périmètre plus petit et précise cette affectation, jusqu’à l’implantation et la hauteur des bâtiments. Là où un PPAS s’applique, vous lisez donc les deux.
Un ancien permis de lotir est-il encore valable à Bruxelles ?
Oui, tant qu’il n’est ni périmé ni abrogé. Un lotissement se périme notamment si trop peu de lots ont été vendus en cinq ans ou si les voiries n’ont pas été réalisées (CoBAT art. 113 à 117). La commune sait si un lotissement est encore en vigueur.
Dans les autres Régions
- En Flandre: Quel plan d’affectation s’applique à une parcelle ?
- En Flandre: Que dit le plan de secteur sur ma parcelle ?
- En Wallonie: Quel plan fixe ce qui est permis sur une parcelle wallonne ?
Sources
- Le Plan régional d’affectation du sol
- perspective.brussels : le PRAS, les PAD et les PPAS
- Les PPAS des communes (ppas.brussels)
- Le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT)
Mis à jour le