Naar de inhoud
TerraFactPerceelscanAdres zoeken
Menu

Wat mag ik bouwen op mijn perceel?

Wat u op een perceel in Vlaanderen mag bouwen, hangt af van vier lagen regels. De bestemming zegt of er gebouwd mag worden en waarvoor: ze komt uit een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), een plan van aanleg (BPA of APA) of het gewestplan. In een verkaveling zeggen de verkavelingsvoorschriften hoe. Daarbovenop komen de stedenbouwkundige verordeningen van gemeente, provincie en gewest, en de regels over erfgoed en water. Bijna altijd hebt u een omgevingsvergunning nodig, en dan toetst de overheid ook of het project in zijn omgeving past (VCRO art. 4.3.1).

Welke bestemming heeft het perceel?

De bestemming beslist of er gebouwd mag worden en waarvoor: wonen, landbouw, natuur, bedrijven. Ze komt uit het meest specifieke plan dat op het perceel ligt. Dat plan bestaat uit een kaart en voorschriften, en een aanvraag die met de voorschriften strijdig is, wordt geweigerd, tenzij een afwijkingsregel geldt (VCRO art. 4.3.1).

Welk plan voorgaat en wanneer een vergunning ervan mag afwijken, leest u in de uitleg over het bestemmingsplan; wat elke zone van het gewestplan toelaat, in die over het gewestplan; en hoe een RUP werkt, in die over het RUP.

Ligt het perceel in een verkaveling?

Een verkaveling is grond die met een vergunning in kavels verdeeld is om er woningen op te bouwen. Die vergunning bevat voorschriften over hoe de verkaveling ingericht wordt en hoe de kavels bebouwd mogen worden (VCRO art. 4.2.15).

Is de verkaveling ouder dan vijftien jaar, dan zijn haar voorschriften geen grond meer om een vergunning te weigeren, behalve die over wegen en openbaar groen. De gemeenteraad kan beslissen dat ze toch blijven gelden, en de overheid mag er nog naar verwijzen om te oordelen of een project in zijn omgeving past (art. 4.3.1).

Welke verordeningen komen erbij?

Een stedenbouwkundige verordening is een reglement met bouwregels voor een heel gebied, los van de bestemming. Het gewest, de provincie en de gemeente kunnen er elk vaststellen (VCRO art. 2.3.1 en 2.3.2), onder meer over regenwater, parkeren, het aantal woningen in een gebouw en de afmetingen van gebouwen. Zo legt de gewestelijke verordening over hemelwater bij gebouwen en verhardingen vaak een voorziening op die regenwater laat insijpelen.

Hoeveel eigen verordeningen elke gemeente heeft, en waarover, staat in de ranglijst van de bouwregels per gemeente.

Wat veranderen erfgoed en water?

Bij een beschermd monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht adviseert het agentschap Onroerend Erfgoed over de aanvraag, en kunnen ook werken zonder vergunning een toelating of een melding vragen (Onroerenderfgoeddecreet art. 6.4.4). In de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed vraagt slopen altijd een vergunning. Meer daarover in de uitleg over erfgoed.

Bij elke vergunning onderzoekt de overheid ook of het project het water schaadt; ze kan dan voorwaarden opleggen of de vergunning weigeren (VCRO art. 4.3.1). Dat onderzoek is de watertoets.

Wat mag zonder vergunning?

Voor een nieuwe woning hebt u altijd een omgevingsvergunning nodig, en een architect. Ook een aanbouw tegen de woning, zoals een veranda, vraagt een vergunning: de melding die vroeger volstond, is sinds 1 maart 2026 afgeschaft.

Kleine werken zijn vrijgesteld, zoals een vrijstaand tuinhuis of een terras binnen bepaalde maten. De volledige lijst, met de maten en de plaatsen waar ze niet geldt, staat in de uitleg over zonder vergunning bouwen.

Hoe beoordeelt de overheid uw aanvraag?

Wie aan alle voorschriften voldoet, heeft nog geen zekerheid. De overheid toetst elke aanvraag ook aan de goede ruimtelijke ordening: past het project in zijn omgeving? De VCRO noemt onder meer de functie, de mobiliteit, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, het uitzicht en de hinder (art. 4.3.1, § 2). Regelt een RUP, een BPA of een verkaveling die punten zelf, dan gelden die voorschriften als maatstaf.

Zekerheid vooraf geeft een stedenbouwkundig attest: daarmee zegt de gemeente of een concreet plan in redelijkheid vergund kan worden. Hoe een aanvraag verloopt en wanneer een vergunning vervalt, staat in de uitleg over vergunningen.

Hoe kijkt u het zelf na?

Voor een eerste beeld hebt u de gemeente niet nodig:

Vlaanderen.be raadt aan om altijd ook bij de gemeente te informeren: lokale regels kunnen strenger zijn.

Wat de Perceelscan toont

De Perceelscan legt deze lagen op één adres: het plan dat er geldt, met de zone en een link naar de voorschriften, de verordeningen, de plannen in opmaak, erfgoed, overstroming, de vergunningen op het perceel en bij de buren, en hoeveel m² vloer er volgens de regels gebouwd kan worden.

Hoe dat eruitziet, toont het voorbeeldrapport. Voor uw eigen adres ziet u in de gratis voorproef hoeveel potentiële hindernissen het perceel heeft; het volledige rapport kost € 29. Het rapport is geen vergunning en geen stedenbouwkundig attest: of uw plan vergund wordt, beslist de overheid.

En in Brussel of Wallonië?

De regels hierboven gelden in Vlaanderen. In Brussel legt het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) de bestemming vast en verfijnt een bijzonder bestemmingsplan (BBP) van de gemeente ze voor een wijk; daarbovenop komen de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) en de verordeningen van de gemeente. In Wallonië bindt het plan de secteur, het Waalse gewestplan; de schémas, de guide communal d'urbanisme en een permis d'urbanisation geven er sinds 1 juni 2017 alleen richting.

Meer daarover in de uitleg over de bestemming in Brussel en die over de bestemming in Wallonië.

Hoe weet ik of mijn grond bouwgrond is?

Kijk welke bestemming het plan aan het perceel geeft: een nieuwe woning kan in woongebied, ook in woongebied met landelijk karakter en in een woonpark. De grond moet in de regel ook aan een voldoende uitgeruste weg liggen (VCRO art. 4.3.5). Woonreservegebied, het vroegere woonuitbreidingsgebied, is in de regel geen bouwgrond zolang de gemeenteraad het niet vrijgeeft.

Hoe hoog en hoe diep mag ik bouwen?

Dat staat in de voorschriften van het RUP, het BPA of de verkaveling, of in een verordening van de gemeente. Zeggen die niets over hoogte of diepte, dan beoordeelt de overheid ze aan de hand van de omgeving: de goede ruimtelijke ordening (VCRO art. 4.3.1).

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op