Wanneer hebt u een bodemattest nodig in Brussel?
Bij elke overdracht van een zakelijk recht op een perceel in Brussel, een verkoop maar ook een schenking, een erfpacht of een opstalrecht, vraagt de verkoper een bodemattest aan bij Leefmilieu Brussel en bezorgt hij het aan de koper vóór de overeenkomst (bodemordonnantie van 5 maart 2009, art. 12). Het attest zegt in welke categorie het perceel staat in de inventaris van de bodemtoestand.
De categorieën van de inventaris
Leefmilieu Brussel deelt de percelen in de inventaris van de bodemtoestand in categorieën in:
- 0: mogelijk verontreinigd, omdat er een risicoactiviteit is of was, of door een ongeval of verspreiding vanaf een buurperceel;
- 1: voldoet aan de saneringsnormen, niet verontreinigd;
- 2: licht verontreinigd, zonder risico; een moestuin wordt er afgeraden en afgegraven grond is afval;
- 3: verontreinigd, met aanvaardbare risico's dankzij maatregelen, soms met beperkingen op het gebruik;
- 4: verontreinigd, in onderzoek, behandeling of opvolging.
- 0+1 tot 0+4: al onderzocht, maar er loopt nog een risicoactiviteit, dus het perceel blijft ook in categorie 0.
Op hetzelfde perceel spelen vaak ook andere zaken mee, zoals het erfgoed in Brussel en de Brusselse overstromingskaart. Hoe een rapport dat samen toont, ziet u in het voorbeeldrapport.
Categorie 0: eerst een verkennend onderzoek
Staat het perceel in categorie 0, alleen of in een combinatie, dan moet vóór de verkoop een verkennend bodemonderzoek gebeuren, door een erkende bodemverontreinigingsdeskundige en op kosten van de verkoper (bodemordonnantie art. 13). Dat hoeft niet als er al een conform onderzoek van minder dan een jaar oud is (art. 13/4), en niet bij een appartement als het vermoeden van verontreiniging niet alleen de eigen kavel betreft (art. 13/5).
Aanvragen, prijs en geldigheid
Meestal vraagt de notaris of de makelaar het attest aan; de verkoper kan het ook zelf, via IRISbox. Leefmilieu Brussel levert het binnen 20 dagen (art. 12). De prijs ligt rond 50 euro, met toeslagen voor een spoedaanvraag of een perceel zonder kadastraal nummer: kijk het tarief na op de site van Leefmilieu Brussel. Voor categorie 1 of 2 blijft het attest geldig; voor de andere categorieën hoogstens een jaar. Elk attest dient voor één overdracht.
Zonder attest
In de overeenkomst verklaart de koper dat hij de inhoud van het attest kent, en de verkoper dat hij geen bijkomende informatie heeft. Ontbreekt het attest, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen; hij kan daar in de notariële akte uitdrukkelijk van afzien (art. 76).
Wat het attest niet zegt
Een perceel dat niet in de inventaris staat, is daarom niet onderzocht: het is alleen niet als risico bekend. Wie wil bouwen of een kelder graven, rekent bij categorie 2 en hoger op de kosten van afgegraven grond.
Wat de Perceelscan erover zegt
De categorie van het perceel in de inventaris van de bodemtoestand, of het perceel bij de locaties met een hoog of zeer hoog risico op PFAS-verontreiniging staat, en of er een Seveso-bedrijf in de buurt is. Het bodemattest zelf vervangt hij niet.
Is een bodemattest in Brussel ook nodig voor een appartement?
Ja: ook een appartement draagt een aandeel in de grond, dus een zakelijk recht op een perceel. Een verkennend onderzoek bij categorie 0 is voor een appartement niet altijd nodig (art. 13/5).
In de andere gewesten
- In Vlaanderen: Wat is een oriënterend bodemonderzoek?
- In Wallonië: Wat is de BDES en het extrait conforme bij een verkoop?
Bronnen
- Leefmilieu Brussel: een bodemattest aanvragen
- De bodemordonnantie van 5 maart 2009
- Notaris.be: het modelcompromis voor een goed in Brussel
Bijgewerkt op