Is dit huis vergund?

Er bestaat geen attest dat zegt ‘dit huis is vergund’. U legt de vastgoedinlichtingen, het vergunningenregister van de gemeente en de plannen uit het bouwdossier naast wat er echt staat. Wat vóór 22 april 1962 gebouwd is, geldt als vergund. Wat later zonder vergunning gebouwd of verbouwd werd, blijft onvergund, ook als de overheid er door verjaring niet meer tegen kan optreden.

Het vergunningenregister van de gemeente

Elke gemeente houdt per kadastraal perceel een vergunningenregister bij. Daarin staan onder meer de afgeleverde attesten, de vergunningsaanvragen en beslissingen, rechterlijke en bestuurlijke beslissingen, processen-verbaal van overtredingen, vervallen vergunningen en de constructies die als vergund gelden.

Iedereen mag het register inzien op het gemeentehuis. U hoeft dus geen eigenaar te zijn om het vergunningenregister te raadplegen.

Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals het opvragen van een bouwdossier en waar u een perceel zelf nakijkt. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten en de rekenhulp voor de onroerende voorheffing.

Vergund, vergund geacht en hoofdzakelijk vergund

Dat zijn drie verschillende dingen. Vergund is wat een vergunning kreeg. Vergund geacht is een vermoeden uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening:

gebouwd vóór 22 april 1962, bewezen met elk wettelijk toegelaten bewijsmiddel: altijd vergund geacht;
gebouwd tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan: vergund geacht, tenzij een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift binnen vijf jaar na de bouw het tegendeel zegt;
latere werken die daar niet aan voldoen, zijn niet gedekt.

Sinds 20 augustus 2026 wordt het vermoeden definitief zodra niemand nog beroep kan instellen tegen de opname in het vergunningenregister; in ruimtelijk kwetsbaar gebied geldt dat niet. De datum van het gewestplan verschilt per plan; vraag die aan de gemeente. Hoofdzakelijk vergund betekent dat minstens 90 % van het bouwvolume vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft. Dat telt onder meer voor een woning buiten een woonzone.

Verjaard is niet vergund

Sinds 1 april 2026 gelden nieuwe verjaringsregels. De overheid kan herstel vorderen tot vijf jaar nadat ze via een proces-verbaal of een verslag van vaststelling de schending en de overtreder kent, en uiterlijk twintig jaar na de schending. De strafvordering verjaart in principe na tien jaar. Oudere uitleg als ‘na vijf of tien jaar verjaard, dus in orde’ klopt niet meer.

Verjaring is geen regularisatie: een verjaarde constructie blijft onwettig. Alleen een vergunning of een effectief herstel maakt een einde aan de onregelmatige toestand. Andere schendingen dan misdrijven kunnen een bestuurlijke geldboete van 50 tot 400.000 euro krijgen.

Wat de verkoper moet vermelden

In de advertentie, het compromis en de akte vermeldt de verkoper onder meer:

of er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt;
de meest recente bestemming van het perceel;
een herstelmaatregel of een lopende procedure daarvoor;
een voorkooprecht en een verkavelingsvergunning.

Zwijgt hij over een herstelmaatregel, dan kunt u de vernietiging van de koop vragen als het goed eronder valt of kan vallen, tenzij dat in de akte rechtgezet is en u er afstand van doet. In de akte verklaart u dat u een stedenbouwkundig uittreksel van ten hoogste één jaar oud kreeg.

Wat betekent dit als u een huis koopt?

Een onwettige toestand blijft aan het pand kleven. Kijk daarom vóór uw bod na:

de vastgoedinlichtingen: alleen de eigenaar, de notaris, de makelaar of een andere professional kan ze aanvragen, dus vraag ze aan de verkoper;
de Woningpas: de eigenaar kan een publieke link delen, en die bevat een overzicht van vergunningen;
het vergunningenregister op het gemeentehuis;
het Inzageloket van het Omgevingsloket, voor dossiers in openbaar onderzoek, ook bij de buren.

Vergelijk ter plaatse: het aantal woningen, bijgebouwen, een veranda, een dakuitbouw, een garage die een kamer werd, een andere functie. Twijfelt u, laat de notaris het dan nakijken vóór u het compromis tekent.

Wat de Perceelscan toont

Per adres toont de Perceelscan, uit publieke registers:

het plan dat er geldt, met de zone en de voorschriften, en de verordeningen;
plannen in opmaak en onteigeningsplannen;
erfgoed, overstroming, natuur en een voorkooprecht (een overheid die bij een verkoop mag voorgaan);
Seveso-bedrijven (met gevaarlijke stoffen) en de bodemonderzoeken van OVAM;
leegstand en woningkwaliteit, zoals herstelvorderingen;
de omgevingsvergunningen op het perceel en bij de buren, en historische kaarten;
hoeveel m² vloer er volgens de regels gebouwd kan worden.

De Perceelscan beslist niet of een huis vergund is: dat stellen de gemeente, met het vergunningenregister, en de notaris vast. Hij toont wat publieke registers vermelden, zoals de vergunningen en herstelvorderingen, zodat u weet welke vragen u stelt.

In de andere gewesten

In Brussel: Hoe weet u of een huis in Brussel vergund is?
In Wallonië: Hoe weet u of een huis in Wallonië vergund is?

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op 24 oktober 2026