Cette maison est-elle autorisée ?
Il n’existe pas d’attestation qui dise « cette maison est autorisée ». Vous comparez les informations immobilières (vastgoedinlichtingen), le registre des permis de la commune et les plans du dossier de construction avec ce qui existe réellement. Ce qui a été construit avant le 22 avril 1962 est réputé autorisé. Ce qui a été construit ou transformé plus tard sans permis reste non autorisé, même si l’autorité ne peut plus agir en raison de la prescription.
Le registre des permis de la commune
Chaque commune tient, par parcelle cadastrale, un registre des permis (vergunningenregister). On y trouve notamment les attestations délivrées, les demandes de permis et les décisions, les décisions judiciaires et administratives, les procès-verbaux d’infraction, les permis périmés et les constructions réputées autorisées.
Toute personne peut consulter le registre à la maison communale. Vous ne devez donc pas être propriétaire pour le consulter.
Un achat implique aussi d’autres points, comme la demande d’un dossier de construction et où vérifier vous-même une parcelle. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.
Autorisé, réputé autorisé et principalement autorisé
Ce sont trois choses différentes. Est autorisé ce qui a obtenu un permis. Réputé autorisé est une présomption du Code flamand de l’aménagement du territoire :
- construit avant le 22 avril 1962, ce qui se prouve par toute voie de droit : toujours réputé autorisé ;
- construit entre le 22 avril 1962 et la première entrée en vigueur du plan de secteur (gewestplan) : réputé autorisé, sauf si un procès-verbal ou une réclamation non anonyme établi dans les cinq ans suivant la construction dit le contraire ;
- les travaux ultérieurs qui ne remplissent pas ces conditions ne sont pas couverts.
Depuis le 20 août 2026, la présomption devient définitive dès que plus personne ne peut introduire de recours contre l’inscription au registre des permis ; ce n’est pas le cas en zone spatialement vulnérable. La date du plan de secteur varie selon le plan ; demandez-la à la commune. Principalement autorisé signifie qu’au moins 90 % du volume bâti est autorisé ou réputé autorisé, y compris pour la fonction. Cela compte notamment pour une habitation située hors d’une zone d’habitat.
Prescrit n’est pas autorisé
Depuis le 1er avril 2026, de nouvelles règles de prescription s’appliquent. L’autorité peut exiger la remise en état jusqu’à cinq ans après avoir eu connaissance de l’infraction et de son auteur par un procès-verbal ou un rapport de constat, et au plus tard vingt ans après l’infraction. L’action pénale se prescrit en principe après dix ans. Les anciennes explications du type « prescrit après cinq ou dix ans, donc en ordre » ne sont plus exactes.
La prescription n’est pas une régularisation : une construction prescrite reste illégale. Seul un permis ou une remise en état effective met fin à la situation irrégulière. Les infractions autres que les délits peuvent donner lieu à une amende administrative de 50 à 400 000 euros.
Ce que le vendeur doit mentionner
Dans l’annonce, le compromis et l’acte, le vendeur mentionne notamment :
- si un permis d’environnement pour actes urbanistiques a été délivré ;
- l’affectation urbanistique la plus récente de la parcelle ;
- une mesure de réparation ou une procédure en cours à ce sujet ;
- un droit de préemption et un permis de lotir.
S’il se tait sur une mesure de réparation, vous pouvez demander l’annulation de la vente si le bien en fait ou peut en faire l’objet, sauf si cela a été rectifié dans l’acte et que vous y renoncez. Dans l’acte, vous déclarez avoir reçu un extrait urbanistique datant d’un an au plus.
Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez une maison ?
Une situation illégale reste attachée au bien. Avant votre offre, vérifiez donc :
- les informations immobilières : seuls le propriétaire, le notaire, l’agent immobilier ou un autre professionnel peuvent les demander, demandez-les donc au vendeur ;
- le Woningpas : le propriétaire peut partager un lien public, qui contient un aperçu des permis ;
- le registre des permis à la maison communale ;
- l’Inzageloket de l’Omgevingsloket, pour les dossiers en enquête publique, y compris chez les voisins.
Comparez sur place : le nombre de logements, les annexes, une véranda, une lucarne, un garage devenu une chambre, une autre fonction. En cas de doute, faites vérifier par le notaire avant de signer le compromis.
Ce que montre le Perceelscan
Pour chaque adresse, le Perceelscan montre, à partir de registres publics :
- le plan qui s’applique, avec la zone et les prescriptions, et les règlements urbanistiques ;
- les plans en cours d’élaboration et les plans d’expropriation ;
- le patrimoine, les inondations, la nature et un droit de préemption (une autorité qui peut passer en priorité lors d’une vente) ;
- les établissements Seveso (avec des substances dangereuses) et les études du sol de l’OVAM ;
- l’inoccupation et la qualité des logements, comme les actions en réparation ;
- les permis d’environnement sur la parcelle et chez les voisins, et des cartes historiques ;
- combien de m² de plancher peuvent être construits selon les règles.
Le Perceelscan ne décide pas si une maison est autorisée : ce sont la commune, avec le registre des permis, et le notaire qui le constatent. Il montre ce que mentionnent les registres publics, comme les permis et les actions en réparation, pour que vous sachiez quelles questions poser.
Dans les autres Régions
- À Bruxelles: Comment savoir si une maison à Bruxelles est en ordre de permis ?
- En Wallonie: Comment savoir si une maison en Wallonie est autorisée ?
Sources
- Codex flamand : le Code de l’aménagement du territoire
- Vlaanderen.be : la prescription des infractions urbanistiques
- Vlaanderen.be : les renseignements immobiliers pour une vente
- Vlaanderen.be : le Woningpas
Mis à jour le