Hoe checkt u een perceel vóór u een huis koopt?

Een perceel checken doet u in drie sporen. Wat in publieke registers staat, kijkt u zelf na, meestal gratis: de bestemming, de vergunningen, erfgoed, overstroming en het voorkooprecht. De attesten en de vastgoedinlichtingen vraagt u aan de verkoper, want alleen de eigenaar, zijn makelaar of de notaris kan ze aanvragen. Wat in akten staat, zoals erfdienstbaarheden, laat u door de notaris nalezen vóór u het compromis tekent.

Het stappenplan in één oogopslag

Elke rij is een stap. De naam van de stap brengt u naar de uitleg die hem uitdiept.

Stap	Waar u het vindt	Wie het opvraagt
1. De bestemming	Geoportaal Ruimtelijke Plannen, plannenregister van de gemeente	u zelf
2. De vergunningen	vergunningenregister op het gemeentehuis, Omgevingsloket sinds 2018	u zelf
3. Het stedenbouwkundig uittreksel	de vastgoedinlichtingen van het VIP	de verkoper, de makelaar of de notaris
4. Erfgoed	Inventaris Onroerend Erfgoed	u zelf
5. Overstroming en watertoets	Waterinfo, rapport per perceel	u zelf; de verkoper vermeldt de scores
6. Het bodemattest	OVAM, via het VIP	de verkoper, meestal via de notaris of de makelaar
7. Het asbestattest	OVAM, na een asbestdeskundige	de verkoper
8. Het voorkooprecht	kaart ‘Recht van voorkoop’ van Geopunt, e-voorkooploket	u zelf; de notaris bij de verkoop
9. Erfdienstbaarheden	de eigendomstitels, het kantoor Rechtszekerheid	de notaris
10. Het EPC	de advertentie, de Woningpas van de eigenaar	de verkoper
11. Het kadastraal inkomen	het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing	de verkoper

Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals het opvragen van een bouwdossier en de verplichte attesten bij een verkoop. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten en de rekenhulp voor de onroerende voorheffing.

Stap 1: welke bestemming het perceel heeft

Begin bij de vraag wat er op de grond mag. Ligt het perceel in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), dan zegt dat plan het; anders een bijzonder plan van aanleg (BPA) of een algemeen plan van aanleg (APA), en waar geen van die plannen bestaat het gewestplan. Zoek het adres op in het Geoportaal Ruimtelijke Plannen en noteer de zone en het plan waar ze uit komt. De kaart is informatief: bindend is het vastgestelde plan, dat u in het plannenregister van de gemeente terugvindt.

Let op een zone die niet bij een woning past, zoals agrarisch gebied, en op een bestemmingsgrens die door de tuin loopt. Ook de vastgoedinlichtingen noemen de meest recente bestemming.

Meer daarover in de uitleg over het gewestplan en die over een zonevreemde woning.

Stap 2: wat er vergund is

Elke gemeente houdt per kadastraal perceel een vergunningenregister bij, en iedereen mag het op het gemeentehuis inkijken; u hoeft geen eigenaar te zijn. Aanvragen sinds 2018 staan in het Omgevingsloket, en in het Inzageloket ziet u dossiers in openbaar onderzoek, ook bij de buren. Een ouder bouwdossier ligt bij de gemeente of in het stadsarchief; een kopie van de plannen krijgt in principe alleen de eigenaar.

Leg wat u vindt naast wat er staat: een veranda, een dakuitbouw, een garage die een kamer werd. Wat verjaard is, is daarom nog niet vergund.

Een klein tuinhuis of een terras hoeft niet in het register te staan als het zonder vergunning mocht; wat de lijst toelaat, staat in de uitleg over zonder vergunning bouwen.

Meer daarover in de uitleg over een vergund huis.

Stap 3: het stedenbouwkundig uittreksel

Het uittreksel toont wat het plannenregister en het vergunningenregister van de gemeente over het perceel zeggen. Vandaag zit het in de ‘Vastgoedinlichtingen voor overdracht’ van het Vastgoedinformatieplatform (VIP). U vraagt het als koper niet zelf aan: de eigenaar doet dat via Mijn Burgerprofiel, en de notaris en de makelaar hebben eigen kanalen. Bij de akte mag het ten hoogste één jaar oud zijn.

Verwar het niet met het stedenbouwkundig attest. Dat zegt vooraf of een concreet bouwplan in redelijkheid vergund kan worden, en dat vraagt u wel zelf aan bij de gemeente, ook als u geen eigenaar bent.

Meer daarover in de uitleg over attest en uittreksel.

Stap 4: of het pand erfgoed is

In de Inventaris Onroerend Erfgoed zoekt u online op adres. Er zijn vier standen, met elk een ander gewicht: een beschermd monument, een beschermd stads- of dorpsgezicht, de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, waar slopen altijd vergunningsplichtig is, en de gewone inventaris, die alleen beschrijft. De vastgoedinlichtingen vermelden of het pand in de vastgestelde inventaris staat.

Meer daarover in de uitleg over erfgoed.

Stap 5: overstroming en de watertoets

Op Waterinfo vraagt u per perceel een overstromingsrapport op. De P-score geldt voor het perceel, de G-score voor het gebouw: A betekent dat er geen overstroming gemodelleerd is, D een middelgrote kans in het huidige klimaat. De verkoper moet in de advertentie en de akte alleen de P-score en de G-score vermelden, en of het perceel in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt. Een signaalgebied of een risicozone voor de verzekering hoort daar niet bij; het rapport van Waterinfo toont ze wel.

Een aankoop krijgt geen watertoets. Die komt pas als u een vergunning aanvraagt, bijvoorbeeld om te verbouwen, en dan beslist de vergunningverlener, meestal de gemeente, over voorwaarden zoals een hoger vloerpeil.

Meer daarover in de uitleg over de watertoets en die over de P-score en de G-score.

Stap 6: het bodemattest

Bij elke verkoop van een grond is een bodemattest van OVAM nodig. De verkoper vraagt het aan vóór de overeenkomst en deelt de inhoud mee; meestal regelt de notaris of de makelaar dat via het VIP. Lees wat OVAM over de grond weet: de onderzoeken, de saneringen en of het perceel een risicogrond is. Op een risicogrond moet de verkoper bij een overdracht een oriënterend bodemonderzoek laten doen, op zijn kosten.

Meer daarover in de uitleg over het bodemonderzoek.

Stap 7: het asbestattest

Is het gebouw in 2000 of vroeger gebouwd, dan moet de verkoper bij het compromis een geldig asbestattest hebben. Een gecertificeerde asbestdeskundige maakt de inventaris, OVAM levert het attest af. Kijk naar de conclusie, ‘asbestveilig’ of ‘niet-asbestveilig’, en naar welke constructies erin staan. Voor de gemene delen van een appartementsgebouw is een eigen attest nodig uiterlijk op 31 december 2026.

Meer daarover in de uitleg over het asbestattest.

Stap 8: het voorkooprecht

Op de kaart ‘Recht van voorkoop’ van Geopunt ziet u gratis of een overheid bij de verkoop mag voorgaan. Bij de verkoop raadpleegt de notaris het e-voorkooploket en biedt hij het goed daar aan; bij een verkoop uit de hand heeft de begunstigde 60 dagen. Het voorkooprecht van een pachter en een voorkooprecht uit een contract staan niet op de kaart.

Meer daarover in de uitleg over het voorkooprecht.

Stap 9: erfdienstbaarheden

Een recht van doorgang voor de buur of een bouwverbod gaat mee met het perceel. Het staat in de eigendomstitel van de verkoper en in de vroegere titels, die bij het kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën zijn overgeschreven. Een zichtbare erfdienstbaarheid kan ook zonder akte ontstaan: loop het perceel af en kijk naar paden, poorten en ramen dicht bij de grens. Laat de notaris de titels nalezen; voor kabels en leidingen is er het KLIP.

Meer daarover in de uitleg over erfdienstbaarheden.

Stap 10: het EPC

De advertentie toont de energiescore of het label, met het adres of de unieke code van het EPC. Het EPC zelf vraagt u aan de verkoper: online opzoeken kan sinds eind 2023 niet meer, maar de eigenaar kan het uit zijn Woningpas met u delen. Bij label E of F moet u binnen zes jaar na de akte minstens label D halen.

Meer daarover in de uitleg over het EPC.

Stap 11: het kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen (KI) bepaalt de onroerende voorheffing die u elk jaar betaalt. Vraag de verkoper zijn laatste aanslagbiljet: daar staan het KI en het bedrag op. Het perceelnummer ziet u zelf in CadGIS; de naam van de eigenaar staat er niet in, die geeft de FOD Financiën alleen met een gemotiveerd kadastraal uittreksel.

Meer daarover in de uitleg over het kadastraal inkomen en die over de eigenaar van een perceel.

In welke volgorde

Vóór een bezoek, zelf en online: de bestemming, erfgoed, het overstromingsrapport, het voorkooprecht en de recente vergunningen in het Omgevingsloket.
Vóór een bod, aan de verkoper of de makelaar: het EPC, het asbestattest, het bodemattest, de vastgoedinlichtingen, de eigendomstitel en het aanslagbiljet.
Op het gemeentehuis: het vergunningenregister en het plannenregister, als iets niet klopt met wat u ter plaatse zag.
Vóór het compromis, door de notaris: de titels, de erfdienstbaarheden en het e-voorkooploket.

Wat er verder in het bod en het compromis hoort en wat de aankoop kost, staat in de checklist vóór een bod; de afkortingen staan bij de begrippen.

Wat de Perceelscan in één rapport samenbrengt

De stappen die u zelf online zet, staan in een Perceelscan samen in één rapport per adres:

de bestemming: het RUP, het BPA, het APA of het gewestplan, met de zone, een link naar de voorschriften en de plannen die nog in opmaak zijn;
de omgevingsvergunningen sinds 2018 op het perceel en bij de buren, met een link naar het dossier;
de erfgoedstatus van het pand en het perceel;
de P-score en de G-score, een afgebakend overstromingsgebied of oeverzone, en het signaalgebied en de risicozone;
het voorkooprecht, de bodemonderzoeken van OVAM en de PFAS-zones.

Bij elk antwoord staan de bron en de datum, en een bron die niet antwoordde, staat als onbereikbaar en niet als ‘niet gevonden’. De attesten, het EPC, het kadastraal inkomen, de eigenaar, de erfdienstbaarheden en het uittreksel zitten er niet in: die komen van de verkoper en de notaris.

De voorproef per adres is gratis; het volledige rapport kost € 29.

Kan ik een perceel gratis checken?

Voor een groot deel wel. De Inventaris Onroerend Erfgoed, het overstromingsrapport van Waterinfo, de kaart ‘Recht van voorkoop’ van Geopunt, het Geoportaal Ruimtelijke Plannen en het Inzageloket raadpleegt u online zonder kosten, en het vergunningenregister kijkt u in op het gemeentehuis. De attesten en de vastgoedinlichtingen laat de verkoper opmaken of aanvragen. De Perceelscan toont gratis een voorproef per adres; het volledige rapport kost € 29.

Wie vraagt het stedenbouwkundig uittreksel aan?

Niet de koper. De eigenaar vraagt de vastgoedinlichtingen, met daarin het uittreksel, aan via Mijn Burgerprofiel; de notaris, de makelaar en andere professionals hebben eigen kanalen. Vraag het dus aan de verkoper, de makelaar of de notaris. Bij de akte mag het ten hoogste één jaar oud zijn.

Kan ik een perceel controleren dat niet te koop staat?

De publieke registers wel: de bestemming, het vergunningenregister, erfgoed, overstroming en het voorkooprecht staan voor iedereen open. De attesten en de vastgoedinlichtingen niet, want die vraagt de eigenaar, zijn makelaar of de notaris aan. De naam van de eigenaar krijgt u alleen met een gemotiveerd kadastraal uittreksel van de FOD Financiën, voor een doel dat de regels toelaten.

In de andere gewesten

In Brussel: Hoe checkt u een perceel in Brussel, stap voor stap?
In Wallonië: Hoe checkt u een bouwgrond of perceel in Wallonië?

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op 25 oktober 2026