Hoeveel onroerende voorheffing betaalt u, en wat zijn opcentiemen?
De onroerende voorheffing is de jaarlijkse belasting op een woning of grond. Ze vertrekt van het kadastraal inkomen (KI), geïndexeerd met de coëfficiënt 2,3000 in 2026, met een basistarief van 3,97 % in Vlaanderen en 1,25 % in Brussel en Wallonië. Daarbovenop komen de opcentiemen van de gemeente en de provincie, in Brussel van de agglomeratie: zij maken het grootste deel van het bedrag uit. Wie op 1 januari eigenaar is, krijgt het aanslagbiljet voor het hele jaar.
Laatst nagekeken op
De formule
Onroerende voorheffing = KI × indexcoëfficiënt × basistarief × (1 + opcentiemen / 100).
- Het KI is een fictieve netto-huurwaarde die het Kadaster van de FOD Financiën vaststelt.
- De indexcoëfficiënt volgt de consumptieprijzen en is voor 2026 2,3000 (WIB 92, art. 518).
- Het basistarief is het deel van het gewest: 3,97 % in Vlaanderen, 1,25 % in Brussel en Wallonië.
- De opcentiemen zijn honderdsten van dat basistarief: 1.000 opcentiemen vermenigvuldigen het met elf.
Een voorbeeld in Vlaanderen, met een KI van € 1.000 en samen 1.000 opcentiemen van gemeente en provincie: € 1.000 × 2,3 × 3,97 % = € 91,31, maal 11 geeft € 1.004,41 per jaar, vóór verminderingen.
Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals de verplichte attesten bij een verkoop en de registratierechten per gewest. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten.
Opcentiemen per gemeente
Elke gemeente en elke provincie kiest haar opcentiemen zelf, elk jaar. Daardoor kan dezelfde woning in de ene gemeente veel meer kosten dan in de buurgemeente. De Vlaamse Belastingdienst publiceert de lijst voor de Vlaamse gemeenten, Brussel Fiscaliteit die voor de 19 Brusselse.
In 2026 heffen de Vlaamse gemeenten met één voet tussen 472 en 1.417 opcentiemen (mediaan 913); de provincies tussen 148,47 en 214,52. Enkele gemeenten hebben meer voeten naast elkaar: welke voor een woning geldt, zegt het aanslagbiljet.
In Brussel heffen de 19 gemeenten tussen 2.440 en 4.191 opcentiemen, en de agglomeratie 989.
Voor de Waalse gemeenten vonden we geen open lijst: de opcentiemen staan op het aanslagbiljet en in de belastingreglementen van de gemeente.
Verminderingen
Elk gewest heeft eigen verminderingen. In Vlaanderen onder meer 25 % voor een bescheiden woning (de woning waar u gedomicilieerd bent, als uw totale KI in Vlaanderen niet hoger is dan € 745), een bedrag per kind vanaf twee kinderen en een vermindering voor een persoon met een handicap. Brussel en Wallonië hebben hun eigen regels: kijk ze na bij de belastingdienst van het gewest.
Wat betekent dit als u een huis koopt?
Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt aan de overheid voor het hele jaar. Tussen verkoper en koper verrekent de notaris dat meestal volgens de datum van de akte: bij een akte op 1 oktober draagt de koper 3/12. Vraag de verkoper zijn laatste aanslagbiljet: daarop staan het KI en het bedrag.
De gemeente heft daarnaast een aanvullende personenbelasting op de personenbelasting van wie er woont, een percentage dat de FOD Financiën elk jaar per gemeente publiceert. Ook die verschilt van gemeente tot gemeente.
Wat het kadastraal inkomen is en waar u het vindt, staat in Wat is het kadastraal inkomen?.
Wat de Perceelscan toont
Sectie 16 van het rapport rekent de onroerende voorheffing uit met het KI dat u invult en de opcentiemen van de gemeente van het adres, in Vlaanderen en Brussel al ingevuld; in Wallonië vult u ze zelf in. Sectie 15 zet de opcentiemen en de aanvullende personenbelasting naast die van het gewest. Zie het voorbeeldrapport.
Reken het uit met uw KI en de opcentiemen van uw gemeente in de gratis rekenhulp onroerende voorheffing.
Betaal ik onroerende voorheffing in het jaar dat ik koop?
De aanslag gaat naar wie op 1 januari eigenaar was, dus meestal de verkoper. Bij de akte betaalt u hem uw deel van het jaar terug; de notaris rekent dat uit.
Wat zijn opcentiemen?
Toeslagen van de gemeente en de provincie (in Brussel de agglomeratie) op het basistarief van het gewest. 100 opcentiemen zijn één keer het basistarief.
Waarom verschilt de onroerende voorheffing per gemeente?
Omdat elke gemeente en provincie haar opcentiemen zelf kiest, en het KI per woning verschilt. Het basistarief is in het hele gewest hetzelfde.
Bronnen
- Vlaamse Belastingdienst: berekening van de onroerende voorheffing
- Onroerende voorheffing in Brussel, aanslagjaar 2026 (Brussel Fiscaliteit)
- Vlaamse Codex Fiscaliteit (registratierechten, onroerende voorheffing)
- Aanvullende personenbelasting per gemeente, aanslagjaar 2026 (FOD Financiën)
Bijgewerkt op