Welke attesten zijn verplicht bij de verkoop van een huis?
Bij de verkoop van een woning in België moet de verkoper in elk gewest een energiecertificaat (EPC, EPB of PEB), een bodemattest of bodemuittreksel en de stedenbouwkundige inlichtingen hebben, en een keuring van de elektrische installatie als die van vóór 1 oktober 1981 is. In Vlaanderen komt daar een asbestattest bij voor een gebouw van 2000 of ouder, en wie koopt, moet de woning binnen zes jaar renoveren tot minstens label D. De notaris kijkt de attesten na bij de akte.
Het energiecertificaat
- Vlaanderen: een EPC vanaf de eerste advertentie; de score of het label staat in de advertentie, het EPC gaat mee bij de akte (Energiebesluit, art. 9.2.3).
- Brussel: een geldig EPB-certificaat bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst; de energieprestatie staat in elke advertentie en in de akte (BWLKE, art. 2.2.13).
- Wallonië: een PEB-certificaat vóór het te koop stellen; de energieprestatie staat in elke advertentie (decreet PEB van 28 november 2013, art. 34 en 36).
Hoe u het EPC van een Vlaamse woning vindt, staat in Hoe vind ik het EPC van een woning?.
Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals de checklist vóór een bod en de onroerende voorheffing per gemeente. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten en de rekenhulp voor de onroerende voorheffing.
De keuring van de elektrische installatie
In heel België moet een woning met een elektrische installatie van vóór 1 oktober 1981 bij de verkoop gekeurd worden door een erkend organisme. Is het verslag negatief, dan moet de koper de installatie binnen 18 maanden in orde laten brengen en opnieuw laten keuren (AREI, boek 1, deel 8, 8.4.2).
De bodem
- Vlaanderen: vóór de verkoopovereenkomst vraagt de verkoper een bodemattest van OVAM en deelt hij de inhoud mee; het staat in de overeenkomst en de akte (Bodemdecreet, art. 101).
- Brussel: bij elke verkoop vraagt de verkoper een bodemattest bij Leefmilieu Brussel en bezorgt hij het vóór de overeenkomst; staat het perceel in categorie 0, dan eerst een verkennend onderzoek (ordonnantie van 5 maart 2009, art. 12 en 13).
- Wallonië: de verkoper vraagt per perceel een uittreksel uit de databank van de bodemtoestand (BDES) en licht de koper in vóór het contract (decreet van 1 maart 2018, art. 31).
Het asbestattest (alleen in Vlaanderen)
Wie in Vlaanderen een gebouw met bouwjaar 2000 of ouder verkoopt, moet een geldig asbestattest van OVAM hebben bij de verkoopovereenkomst; ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid vragen (Materialendecreet, art. 33/14). In Brussel en Wallonië bestaat geen asbestattest bij een verkoop; daar speelt asbest pas bij werken.
Meer daarover in Heb ik een asbestattest nodig als ik een huis koop?.
De stedenbouwkundige inlichtingen
De akte vermeldt wat er op het perceel geldt: de bestemming, de vergunningen, een voorkooprecht, erfgoed. In Vlaanderen is dat een stedenbouwkundig uittreksel van ten hoogste een jaar oud (VCRO, art. 5.2.1); in Brussel vraagt de verkoper de inlichtingen bij de gemeente (BWRO, art. 275); in Wallonië vermeldt elke akte de gegevens van het perceel (CoDT, art. D.IV.99). In Vlaanderen horen ook de P-score en de G-score voor overstroming in de advertentie en de akte.
Na de aankoop: de renovatieplicht
In Vlaanderen moet wie een woning koopt met een akte in 2026 of 2027, binnen zes jaar minstens label D halen, aangetoond met een nieuw EPC. De huidige tekst vraagt vanaf een akte in 2028 label C, maar de Vlaamse Regering kondigde aan dat label D het eindpunt blijft: kijk de stand na vlak vóór uw aankoop (Energiebesluit, art. 9.3.3 tot 9.3.5). Beschermd of vastgesteld erfgoed kan vrijgesteld zijn. In Brussel is een renovatieplicht aangenomen (ordonnantie van 7 maart 2024) maar nog niet in werking; in Wallonië bestaat er in 2026 geen.
Alles naast elkaar
| Attest | Vlaanderen | Brussel | Wallonië |
|---|---|---|---|
| Energiecertificaat | verplicht bij verkoop | verplicht bij verkoop | verplicht bij verkoop |
| Keuring van de elektrische installatie | als de installatie van vóór 1981 is | als de installatie van vóór 1981 is | als de installatie van vóór 1981 is |
| Bodemattest of bodemuittreksel | verplicht bij verkoop | verplicht bij verkoop | verplicht bij verkoop |
| Asbestattest | als het gebouw van vóór 2001 is | niet verplicht in dit gewest | niet verplicht in dit gewest |
| Stedenbouwkundige inlichtingen | verplicht bij verkoop | verplicht bij verkoop | verplicht bij verkoop |
| Renovatieplicht na aankoop | label D binnen zes jaar | nog niet van kracht | niet verplicht in dit gewest |
Wat de Perceelscan toont
Sectie 17 van het rapport, Verplichtingen bij aankoop, zet elke verplichting van het gewest op een rij met haar artikel en een label: verplicht, niet nodig hier (alleen als de registers van het rapport het aantonen) of waarvan het afhangt, zoals het bouwjaar. Uw notaris bevestigt wat geldt. Zie het voorbeeldrapport.
Wie zorgt voor de attesten bij een verkoop?
De verkoper: hij moet ze hebben voor de advertentie, de verkoopovereenkomst of de akte, naargelang het attest. De notaris kijkt na of ze er zijn.
Wat als het asbestattest ontbreekt?
In Vlaanderen kan de koper dan de nietigheid van de verkoop vragen. In Brussel en Wallonië bestaat die plicht niet.
Moet een recente elektrische installatie gekeurd worden bij de verkoop?
De verplichte keuring bij verkoop geldt voor een installatie van vóór 1 oktober 1981. Een recentere installatie had al een keuring bij de ingebruikname.
Geldt de renovatieplicht ook voor een appartement?
In Vlaanderen wel: ze geldt voor een woning of een appartement dat u verwerft met een akte vanaf 2023.
Bronnen
- Vlaanderen.be: het EPC bij overdracht of verhuur
- OVAM: het asbestattest
- OVAM: het bodemattest
- Leefmilieu Brussel: een bodemattest aanvragen
- FOD Economie: veiligheid van elektrische installaties
Bijgewerkt op