Quelles attestations sont obligatoires à la vente d’une maison ?
À la vente d’un logement en Belgique, le vendeur doit avoir dans chaque Région un certificat énergétique (EPC, PEB), une attestation ou un extrait relatif au sol et les renseignements urbanistiques, ainsi qu’un contrôle de l’installation électrique si elle date d’avant le 1er octobre 1981. En Flandre s’y ajoute une attestation amiante pour un bâtiment de 2000 ou plus ancien, et l’acheteur doit rénover le logement dans les six ans jusqu’au label D au moins. Le notaire vérifie les attestations lors de l’acte.
Le certificat énergétique
- Flandre : un certificat PEB (EPC) dès la première annonce ; le score ou le label figure dans l’annonce, l’EPC est joint à l’acte (Energiebesluit, art. 9.2.3).
- Bruxelles : un certificat PEB valable à la signature du compromis ; la performance énergétique figure dans chaque annonce et dans l’acte (COBRACE, art. 2.2.13).
- Wallonie : un certificat PEB avant la mise en vente ; la performance énergétique figure dans chaque annonce (décret PEB du 28 novembre 2013, art. 34 et 36).
Comment trouver le certificat PEB d’un logement flamand : voir Comment trouver le certificat PEB d’un logement ?.
Un achat implique aussi d’autres points, comme la checklist avant une offre et le précompte immobilier par commune. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.
Le contrôle de l’installation électrique
Dans toute la Belgique, un logement dont l’installation électrique date d’avant le 1er octobre 1981 doit être contrôlé lors de la vente par un organisme agréé. Si le rapport est négatif, l’acheteur doit faire mettre l’installation en ordre dans les 18 mois et la faire contrôler à nouveau (RGIE, livre 1, partie 8, 8.4.2).
Le sol
- Flandre : avant le compromis, le vendeur demande une attestation du sol à l’OVAM et en communique le contenu ; elle figure dans le compromis et dans l’acte (Bodemdecreet, art. 101).
- Bruxelles : à chaque vente, le vendeur demande une attestation du sol à Bruxelles Environnement et la remet avant le compromis ; si la parcelle est en catégorie 0, une reconnaissance de l’état du sol d’abord (ordonnance du 5 mars 2009, art. 12 et 13).
- Wallonie : le vendeur demande par parcelle un extrait de la banque de données de l’état des sols (BDES) et informe l’acheteur avant le contrat (décret du 1er mars 2018, art. 31).
L’attestation amiante (en Flandre uniquement)
Qui vend en Flandre un bâtiment construit en 2000 ou avant doit disposer d’une attestation amiante valable de l’OVAM lors du compromis ; si elle manque, l’acheteur peut demander la nullité (Materialendecreet, art. 33/14). À Bruxelles et en Wallonie, il n’existe pas d’attestation amiante à la vente ; l’amiante n’y intervient que lors de travaux.
Plus d’informations : Faut-il une attestation amiante quand on achète une maison ?.
Les renseignements urbanistiques
L’acte mentionne ce qui s’applique à la parcelle : l’affectation, les permis, un droit de préemption, le patrimoine. En Flandre, c’est un extrait urbanistique d’un an au plus (VCRO, art. 5.2.1) ; à Bruxelles, le vendeur demande les renseignements à la commune (CoBAT, art. 275) ; en Wallonie, chaque acte mentionne les données de la parcelle (CoDT, art. D.IV.99). En Flandre, les scores P et G d’inondation figurent aussi dans l’annonce et l’acte.
Après l’achat : l’obligation de rénovation
En Flandre, qui achète un logement par un acte en 2026 ou 2027 doit atteindre au moins le label D dans les six ans, démontré par un nouveau certificat PEB (EPC). Le texte actuel exige le label C à partir d’un acte en 2028, mais le gouvernement flamand a annoncé que le label D restera l’objectif final : vérifiez la situation juste avant votre achat (Energiebesluit, art. 9.3.3 à 9.3.5). Le patrimoine protégé ou inventorié peut être exempté. À Bruxelles, une obligation de rénovation a été adoptée (ordonnance du 7 mars 2024) mais n’est pas encore en vigueur ; en Wallonie, il n’y en a pas en 2026.
Tout côte à côte
| Attestation | Flandre | Bruxelles | Wallonie |
|---|---|---|---|
| Certificat énergétique | obligatoire à la vente | obligatoire à la vente | obligatoire à la vente |
| Contrôle de l’installation électrique | si l’installation date d’avant 1981 | si l’installation date d’avant 1981 | si l’installation date d’avant 1981 |
| Attestation ou extrait relatif au sol | obligatoire à la vente | obligatoire à la vente | obligatoire à la vente |
| Attestation amiante | si le bâtiment date d’avant 2001 | pas obligatoire dans cette région | pas obligatoire dans cette région |
| Renseignements urbanistiques | obligatoire à la vente | obligatoire à la vente | obligatoire à la vente |
| Obligation de rénovation après l’achat | label D dans les six ans | pas encore en vigueur | pas obligatoire dans cette région |
Ce que montre le Perceelscan
La section 17 du rapport, Obligations à l’achat, liste chaque obligation de la Région avec son article et une étiquette : obligatoire, pas nécessaire ici (seulement si les registres du rapport le démontrent) ou ce dont elle dépend, comme l’année de construction. Votre notaire confirme ce qui s’applique. Voir l’exemple de rapport.
Qui s’occupe des attestations lors d’une vente ?
Le vendeur : il doit les avoir pour l’annonce, le compromis ou l’acte, selon l’attestation. Le notaire vérifie qu’elles sont là.
Et si l’attestation amiante manque ?
En Flandre, l’acheteur peut alors demander la nullité de la vente. À Bruxelles et en Wallonie, cette obligation n’existe pas.
Une installation électrique récente doit-elle être contrôlée lors de la vente ?
Le contrôle obligatoire à la vente vaut pour une installation d’avant le 1er octobre 1981. Une installation plus récente a déjà été contrôlée à sa mise en service.
L’obligation de rénovation vaut-elle aussi pour un appartement ?
En Flandre, oui : elle vaut pour une maison ou un appartement acquis par un acte à partir de 2023.
Sources
- Vlaanderen.be : le certificat PEB lors d’une cession ou d’une location
- OVAM : l’attestation amiante
- OVAM : l’attestation du sol
- Bruxelles Environnement : demander une attestation du sol
- SPF Économie : la sécurité des installations électriques
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