Wat kijkt u na vóór u een bod doet op een huis?

Vraag vóór een bod de stukken die de verkoper moet geven: het EPC, het asbestattest, het bodemattest, de informatie over overstroming, de vastgoedinlichtingen, het postinterventiedossier en bij een appartement de stukken van de VME. Kijk zelf de vergunningen, erfdienstbaarheden, het voorkooprecht, erfgoed, plannen in de buurt, de renovatieplicht en de staat van het gebouw na. Een bod dat de verkoper aanvaardt, is al een verkoop: zet er een einddatum in en een opschortende voorwaarde voor uw lening.

Wat de verkoper moet geven

Vraag deze stukken vóór u biedt. De verkoper moet ze geven of vermelden, meestal al in de advertentie:

een geldig EPC van 2019 of later; bij label E of F staat in advertentie, compromis en akte dat er een renovatieverplichting geldt;
het asbestattest van OVAM bij een gebouw met bouwjaar 2000 of ouder; bij een appartement is het attest voor de gemene delen pas na 31 december 2026 verplicht;
het bodemattest van OVAM, dat de verkoper vóór de overeenkomst aanvraagt en meedeelt;
bij een oude elektrische installatie het verslag van de keuring;
de P-score en de G-score voor overstroming, en of het perceel in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt;
de vastgoedinlichtingen: bij de akte een uittreksel van ten hoogste één jaar oud, met onder meer de vergunningen en of het pand in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed staat;
het postinterventiedossier, als de bouw of werken na 1 mei 2001 begonnen, met de structuur, ingewerkte leidingen, plannen en materialen;
bij een appartement, vóór u het bod of compromis tekent, de stukken van de VME: werk- en reservekapitaal, achterstallen van de verkoper, beslist maar nog niet opgevraagde kapitaaloproepen, rechtszaken, de notulen van de laatste drie jaar, de afrekeningen van de laatste twee jaar en de laatste balans.

Bij een aankoop komen ook andere zaken kijken, zoals de verplichte attesten bij een verkoop en de controle of een huis vergund is. Wat een rapport over een adres kost, staat bij de prijzen van de Perceelscan. Wat de belastingen bij een aankoop kosten, rekent u gratis uit met de rekenhulp voor de registratierechten en de rekenhulp voor de onroerende voorheffing.

Wat u zelf nakijkt

de vergunningen, in het vergunningenregister van de gemeente; wat verjaard is, is daarom nog niet vergund;
erfdienstbaarheden en mandelige muren, in de eigendomstitel en bij de notaris;
een voorkooprecht, op de kaart ‘Recht van voorkoop’ van Geopunt en in de vastgoedinlichtingen;
erfgoed, in de Inventaris Onroerend Erfgoed;
overstroming, met het rapport per perceel op waterinfo.vlaanderen.be;
de bodem: lees in het bodemattest of het perceel risicogrond is en wat OVAM over de bodemkwaliteit zegt;
plannen en aanvragen in de buurt, in het Geoportaal Ruimtelijke Plannen, het plannenregister van de gemeente en het Inzageloket;
de renovatieplicht: bij label E of F moet u binnen zes jaar na de akte minstens label D halen; begroot dat vóór u biedt;
de staat van het gebouw: laat een bouwkundige of aannemer meekijken.

Waar u elk van die stukken vindt en wie het opvraagt, staat in het stappenplan om een perceel te checken.

Welke kleine werken aan het huis en in de tuin zonder vergunning mochten, staat in de uitleg over zonder vergunning bouwen.

Het bod en het compromis

Een bod is een aanbod met alle essentiële elementen. Het contract komt tot stand zodra de aanvaarding u als bieder bereikt, zonder vormvereiste. Een aanvaarding met wijzigingen is een weigering en hooguit een nieuw aanbod. Uw bod is onherroepelijk tijdens de termijn die erin staat; zonder einddatum geldt een redelijke termijn. Zet er dus altijd een einddatum in.

Bied schriftelijk, met naam, adres, prijs, geldigheidsduur, datum en handtekening. Vanaf 3.500 euro moet een overeenkomst in principe met een ondertekend geschrift bewezen worden.
Neem een opschortende voorwaarde op: de koop gaat pas door als u uw lening krijgt. In de praktijk is dat vaak vier weken; u bepaalt de duur.
Betaal de waarborg, meestal 5 tot 10 % van de prijs, op de derdenrekening van de notaris, niet aan de verkoper.
Het compromis moet binnen vier maanden ter registratie aangeboden worden; is de notariële akte binnen die vier maanden verleden, dan volstaat dat.

De kosten

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u verkooprecht, een registratiebelasting:

12 % als algemeen tarief;
2 % voor de enige eigen woning bij akten vanaf 1 januari 2025, als natuurlijke personen de volle eigendom kopen, op de aktedatum geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom hebben (of die binnen twee jaar verkopen) en binnen drie jaar op het adres ingeschreven zijn;
voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 strengere voorwaarden: koopt een vennootschap mee of koopt u gesplitst, dan geldt het tarief niet, en u blijft minstens één jaar ononderbroken ingeschreven;
een bijkomende vermindering van 1.867 euro voor een bescheiden woning tot 220.000 euro, of 240.000 euro in een kernstad of de Vlaamse Rand;
bij nieuwbouw 21 % btw in plaats van verkooprecht.

Een stijging naar 3 % vanaf 2027 is alleen aangekondigd en nog geen wet: kijk de stand vlak vóór uw aankoop na bij de notaris of de Vlaamse Belastingdienst. De kosten van de VME-stukken zijn voor de verkoper. Dit is geen fiscaal advies.

Wat de Perceelscan toont

Per adres toont de Perceelscan, uit publieke registers:

het plan dat er geldt, met de zone, en de verordeningen;
plannen in opmaak en onteigeningsplannen;
erfgoed, overstroming, voorkooprecht en natuur;
Seveso-bedrijven en de bodemonderzoeken van OVAM;
leegstand en woningkwaliteit;
de omgevingsvergunningen op het perceel en bij de buren, en historische kaarten;
hoeveel m² vloer er volgens de regels gebouwd kan worden.

Hij toont geen asbest, geen EPC, geen eigenaar en geen erfdienstbaarheden, en hij vervangt de stukken van de verkoper, de notaris of een deskundige niet.

In de andere gewesten

In Brussel: Wat kijkt u na vóór u een huis koopt in Brussel?
In Wallonië: Wat kijkt u na vóór u een huis koopt in Wallonië?

Bronnen

Bekijk het voor uw adres

Bijgewerkt op 24 oktober 2026