Qu’est-ce qu’un droit de préemption (voorkooprecht) sur une parcelle ?

Un droit de préemption donne à une autorité publique ou à un autre bénéficiaire (begunstigde) le droit d’acheter en priorité un bien mis en vente, au même prix et aux mêmes conditions que le candidat acheteur. Si la parcelle se trouve dans une zone soumise à un droit de préemption flamand, le notaire la propose d’abord via le guichet en ligne e-voorkooploket. Lors d’une vente de gré à gré (verkoop uit de hand), c’est-à-dire hors enchères, le bénéficiaire dispose de 60 jours pour décider ; ce n’est qu’ensuite que l’acheteur sait si la vente se fait, pour ce qui est du droit de préemption.

Quels droits de préemption existent

Un droit de préemption flamand ne joue que lors d’une vente, et seulement si au moins la moitié de la parcelle se trouve dans une zone délimitée, ce qui l’inscrit dans la liste de Digitaal Vlaanderen. Exemples :

• aménagement du territoire : dans les zones qu’un plan d’exécution spatial (ruimtelijk uitvoeringsplan, RUP) définitif désigne, pour 15 ans au plus ; le plan précise qui détient le droit ;
• logement : dans les zones destinées au logement que le conseil communal délimite, pour 15 ans au plus, au profit de la société de logement (woonmaatschappij), de Vlabinvest et de la commune, dans cet ordre ;
• nature : notamment dans le Réseau écologique flamand (Vlaams Ecologisch Netwerk), au profit de la Vlaamse Grondenbank, la banque foncière flamande ;
• eau : dans les zones inondables délimitées (afgebakende overstromingsgebieden) et les zones riveraines (oeverzones), au profit de la Région flamande, de De Vlaamse Waterweg ou de la Vlaamse Grondenbank ;
• remembrement (ruilverkaveling), qui réorganise les parcelles agricoles, aménagement rural (landinrichting), ports maritimes (zeehavens) et projets complexes (complexe projecten) : dans les zones désignées à cet effet.

Il n’existe pas de droit de préemption flamand pour le patrimoine immobilier (onroerend erfgoed), et le droit de préemption pour la rénovation urbaine (stadsvernieuwing) a été supprimé fin 2016.

Un achat implique aussi d’autres points, comme le lexique de l’achat et une servitude. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.

Comment le notaire procède

Le notaire consulte les droits de préemption flamands dans l’e-voorkooploket de la Vlaamse Landmaatschappij (VLM), réservé aux notaires et aux bénéficiaires. Si un droit grève la parcelle, il l’offre via ce guichet.

Lors d’une vente de gré à gré, le bénéficiaire doit accepter dans les soixante jours. Ce sont des jours calendrier, comptés à partir du lendemain de la réception de l’offre par le guichet, et non à partir de la signature du compromis de vente ; si le dernier jour tombe un week-end ou un jour férié, le délai n’est pas prolongé. Si le bénéficiaire renonce, c’est irrévocable.

Lors d’une vente publique (openbare verkoop), les délais sont plus courts : lors d’une vente aux enchères en salle, l’éventuel fermier (pachter), l’agriculteur qui loue la terre, puis les bénéficiaires présents se prononcent à la dernière séance, au dernier prix offert ; lors d’une vente en ligne, le bénéficiaire doit réagir au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la notification du notaire.

Quand le droit de préemption ne joue pas

Il n’y a pas de droit de préemption flamand en cas de vente :

• au conjoint, au cohabitant légal ou à une personne qui vit avec le propriétaire depuis au moins un an dans un ménage commun ;
• aux descendants du propriétaire ou de son conjoint, y compris les enfants adoptés, et à leurs conjoints ;
• à un copropriétaire et à sa famille au même degré ;
• à un fermier qui loue la terre depuis au moins une année civile, ou lorsque le fermier exerce son propre droit de préemption.

Selon la VLM, il ne joue pas non plus en cas de donation, d’échange, de succession ou de partage : ce ne sont pas des ventes. Chaque droit de préemption peut aussi prévoir ses propres exceptions.

Où le vérifier vous-même

Sur la carte « Recht van voorkoop » de Geopunt, vous voyez pour chaque parcelle les droits de préemption flamands ; la consultation est gratuite. La carte ne montre que ce que les bénéficiaires y ont chargé : le droit de préemption d’un fermier et un droit de préemption issu d’un contrat, comme un bail, n’y figurent pas. L’absence de droit de préemption sur la carte ne signifie donc pas qu’il n’y en a aucun.

Selon le Code flamand de l’aménagement du territoire (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening), seul le droit de préemption issu d’un RUP doit figurer dans l’annonce, et selon vlaanderen.be, les propriétaires ne sont pas avertis d’une délimitation pour le logement.

Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez une maison ?

Si un droit de préemption grève le bien, vous signez le compromis de vente sous une condition suspensive (opschortende voorwaarde) : l’achat ne devient définitif que si le bénéficiaire n’exerce pas son droit. S’il l’exerce, il achète à votre place, au même prix ; un droit de préemption n’est ni une expropriation (onteigening) ni une interdiction de bâtir. Vous attendez donc jusqu’à 60 jours avant d’être fixé. Pour une terre louée à bail à ferme, le droit de préemption du fermier passe avant, avec son propre délai : vérifiez la règle actuelle auprès de votre notaire.

Le droit de préemption du Code flamand du Logement (Vlaamse Codex Wonen) ne joue pas si vous achetez le bien en tant que particulier (natuurlijke persoon) comme votre seule habitation propre, et si, avec les autres acheteurs, vous ne détenez pas, le jour du compromis, une autre habitation ou un terrain à bâtir en pleine propriété ou en usufruit (vruchtgebruik). Votre notaire vous dira quelles exceptions s’appliquent à votre achat.

Si un droit de préemption est méconnu, le bénéficiaire peut demander à prendre la place de l’acheteur, en lui remboursant le prix, ou réclamer des dommages et intérêts de 20 % du prix de vente.

Ce que montre le Perceelscan

Pour chaque adresse, le Perceelscan indique si un droit de préemption grève la parcelle. Il montre aussi le plan en vigueur, les plans en préparation, les plans d’expropriation (onteigeningsplannen), les zones inondables et riveraines délimitées, et les permis d’environnement (omgevingsvergunningen) sur la parcelle et chez les voisins.

Le droit de préemption d’un fermier et un droit de préemption issu d’un contrat n’y figurent pas, pas plus que sur la carte. Il ne montre pas les noms des propriétaires et n’est ni une attestation ni un avis de notaire ; lors d’une vente, le notaire consulte l’état actuel dans l’e-voorkooploket.

Dans les autres Régions

• À Bruxelles: Que signifie un droit de préemption à Bruxelles ?
• En Wallonie: Quand une autorité peut-elle acheter en premier en Wallonie ?

Sources

• Vlaanderen.be : le droit de préemption en Flandre (en néerlandais)
• Geopunt : la carte « Recht van voorkoop » (en néerlandais)
• Codex flamand : décret d’harmonisation des droits de préemption (en néerlandais)
• VLM : exceptions au droit de préemption (en néerlandais)
• Notaris.be : un droit de préemption grève le bien que je veux acheter (en néerlandais)

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Mis à jour le 24 octobre 2026