Que vérifier avant de faire une offre sur une maison ?

Avant une offre, demandez les documents que le vendeur doit fournir : le certificat PEB, l’attestation amiante, l’attestation du sol, les informations sur les inondations, les renseignements immobiliers, le dossier d’intervention ultérieure et, pour un appartement, les documents de l’association des copropriétaires. Vérifiez vous-même les permis, les servitudes, le droit de préemption, le patrimoine, les plans dans le quartier, l’obligation de rénovation et l’état du bâtiment. Une offre acceptée par le vendeur est déjà une vente : prévoyez une date limite et une condition suspensive pour votre prêt.

Ce que le vendeur doit fournir

Demandez ces documents avant de faire une offre. Le vendeur doit les fournir ou les mentionner, souvent dès l’annonce :

un certificat PEB valable, établi en 2019 ou plus tard ; avec un label E ou F, l’annonce, le compromis et l’acte mentionnent une obligation de rénovation ;
l’attestation amiante de l’OVAM pour un bâtiment construit en 2000 ou avant ; pour un appartement, l’attestation des parties communes n’est obligatoire qu’après le 31 décembre 2026 ;
l’attestation du sol de l’OVAM, que le vendeur demande et communique avant la convention ;
pour une ancienne installation électrique, le procès-verbal du contrôle ;
le score P et le score G pour les inondations, et le fait que la parcelle se trouve ou non dans une zone d’inondation ou une zone riveraine délimitée ;
les renseignements immobiliers : lors de l’acte, un extrait d’un an au plus, avec notamment les permis et l’éventuelle inscription à l’inventaire établi du patrimoine architectural ;
le dossier d’intervention ultérieure, si la construction ou des travaux ont commencé après le 1er mai 2001, avec la structure, les conduites encastrées, les plans et les matériaux ;
pour un appartement, avant de signer l’offre ou le compromis, les documents de l’association des copropriétaires : fonds de roulement et fonds de réserve, arriérés du vendeur, appels de fonds décidés mais pas encore demandés, procès en cours, procès-verbaux des trois dernières années, décomptes des deux dernières années et dernier bilan.

Un achat implique aussi d’autres points, comme les attestations obligatoires à la vente et la vérification qu’une maison est autorisée. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.

Ce que vous vérifiez vous-même

les permis, dans le registre des permis de la commune ; ce qui est prescrit n’est pas pour autant autorisé ;
les servitudes et les murs mitoyens, dans le titre de propriété et auprès du notaire ;
un droit de préemption, sur la carte « Recht van voorkoop » de Geopunt et dans les renseignements immobiliers ;
le patrimoine, dans l’inventaire du patrimoine immobilier (Inventaris Onroerend Erfgoed) ;
les inondations, avec le rapport par parcelle sur waterinfo.vlaanderen.be ;
le sol : vérifiez dans l’attestation du sol si la parcelle est un terrain à risque et ce que l’OVAM dit de la qualité du sol ;
les plans et les demandes dans le quartier, dans le géoportail des plans spatiaux, le registre des plans de la commune et le guichet de consultation (Inzageloket) ;
l’obligation de rénovation : avec un label E ou F, vous devez atteindre au moins le label D dans les six ans suivant l’acte ; chiffrez-le avant de faire une offre ;
l’état du bâtiment : faites-vous accompagner par un expert en construction ou un entrepreneur.

Où trouver chacune de ces pièces et qui la demande : voyez la marche à suivre pour vérifier une parcelle.

Les petits travaux à la maison et au jardin que le vendeur pouvait faire sans permis sont expliqués dans le guide « Construire sans permis ».

L’offre et le compromis

Une offre contient tous les éléments essentiels. Le contrat est conclu dès que l’acceptation vous parvient, sans exigence de forme. Une acceptation avec modifications est un refus et tout au plus une nouvelle offre. Votre offre est irrévocable pendant le délai qu’elle mentionne ; sans date limite, elle vaut pendant un délai raisonnable. Indiquez donc toujours une date limite.

Faites votre offre par écrit, avec nom, adresse, prix, durée de validité, date et signature. À partir de 3 500 euros, une convention doit en principe être prouvée par un écrit signé.
Prévoyez une condition suspensive : la vente n’a lieu que si vous obtenez votre prêt. En pratique, c’est souvent quatre semaines ; vous en fixez la durée.
Versez la garantie, généralement 5 à 10 % du prix, sur le compte de tiers du notaire, pas au vendeur.
Le compromis doit être présenté à l’enregistrement dans les quatre mois ; si l’acte notarié est passé dans ces quatre mois, cela suffit.

Les coûts

Lors de l’achat d’un logement existant, vous payez le droit de vente, un droit d’enregistrement :

12 % au taux général ;
2 % pour l’unique habitation propre pour les actes à partir du 1er janvier 2025, si des personnes physiques achètent la pleine propriété, ne possèdent à la date de l’acte aucun autre logement ou terrain à bâtir en pleine propriété (ou le vendent dans les deux ans) et s’inscrivent à l’adresse dans les trois ans ;
des conditions plus strictes pour les conventions de vente à partir du 1er janvier 2026 : si une société achète avec vous ou si l’achat est scindé, le taux ne s’applique pas, et vous restez inscrit au moins un an sans interruption ;
une réduction supplémentaire de 1 867 euros pour un logement modeste jusqu’à 220 000 euros, ou 240 000 euros dans une ville centre ou la périphérie flamande ;
pour une construction neuve, 21 % de TVA au lieu du droit de vente.

Une hausse à 3 % à partir de 2027 est seulement annoncée et n’est pas encore une loi : vérifiez la situation juste avant votre achat auprès du notaire ou de l’administration fiscale flamande (Vlaamse Belastingdienst). Les frais des documents de l’association des copropriétaires sont à charge du vendeur. Ceci n’est pas un conseil fiscal.

Ce que montre le Perceelscan

Pour chaque adresse, le Perceelscan montre, à partir de registres publics :

le plan qui s’applique, avec la zone, et les règlements urbanistiques ;
les plans en cours d’élaboration et les plans d’expropriation ;
le patrimoine, les inondations, le droit de préemption et la nature ;
les établissements Seveso et les études du sol de l’OVAM ;
l’inoccupation et la qualité du logement ;
les permis d’environnement sur la parcelle et chez les voisins, et des cartes historiques ;
combien de m² de plancher peuvent être construits selon les règles.

Il ne montre ni l’amiante, ni le certificat PEB, ni le propriétaire, ni les servitudes, et il ne remplace pas les documents du vendeur, le notaire ou un expert.

Dans les autres Régions

À Bruxelles: Que vérifier avant d’acheter une maison à Bruxelles ?
En Wallonie: Que vérifier avant d’acheter une maison en Wallonie ?

Sources

Vérifiez pour votre adresse

Mis à jour le 24 octobre 2026

Que vérifier avant de faire une offre sur une maison ?