Combien de droits d’enregistrement payez-vous à l’achat d’un logement ?
À l’achat d’un logement, vous payez des droits d’enregistrement à la Région où il se trouve. En 2026, c’est 2 % en Flandre pour l’habitation propre et unique et 12 % pour tout autre achat ; 12,5 % à Bruxelles, avec un abattement de 200 000 € pour l’habitation propre et unique jusqu’à un prix de 600 000 € ; en Wallonie, 3 % pour l’habitation propre et unique et 12,5 % pour le reste. Les droits se calculent sur le prix, mais jamais sur moins que la valeur vénale du bien.
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Ce que sont les droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement, appelés en Flandre aussi droit de vente ou taxe d’enregistrement, sont un impôt sur l’achat d’un bien immobilier. Ils sont dus dès que la vente est conclue, même par un compromis sous seing privé, et le notaire les règle lors de l’acte. La Région qui les perçoit dépend de la situation du bien, pas de l’endroit où vous habitez aujourd’hui.
La base est le prix avec les charges que l’acheteur reprend, mais jamais moins que la valeur vénale : le prix que le bien rapporterait lors d’une vente normale. Si le prix est nettement plus bas, l’administration peut demander une expertise.
Un achat implique aussi d’autres points, comme le précompte immobilier par commune et qui fournit quelles informations sur une parcelle. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul du précompte immobilier.
Flandre : 2 % pour l’habitation propre et unique, sinon 12 %
- 2 % pour l’achat de l’habitation propre et unique par une personne physique, pour un acte à partir du 1er janvier 2025 ; de 2022 à 2024, c’était 3 %. La date de l’acte compte.
- Les conditions : le jour de l’acte, vous ne possédez aucun autre logement ni terrain à bâtir en pleine propriété, et vous vous y installez dans les trois ans (Vlaamse Codex Fiscaliteit, art. 2.9.4.2.11).
- Pour un prix jusqu’à 220 000 €, 1 867 € sont déduits des droits ; à Anvers, Gand et dans les communes de la périphérie flamande, le plafond est de 240 000 € (art. 2.9.5.0.5).
- 12 % pour tout autre achat : une seconde résidence, un logement à louer, un terrain à bâtir à côté d’un logement que vous possédez déjà (art. 2.9.4.1.1).
Les taux distincts de 1 % pour un logement avec une rénovation énergétique en profondeur et pour un monument protégé comme habitation propre et unique ne sont plus mentionnés par la Vlaamse Belastingdienst pour les actes à partir de 2025.
Bruxelles : 12,5 %, avec un abattement pour l’habitation propre et unique
En Région de Bruxelles-Capitale, le taux est de 12,5 % (Code des droits d’enregistrement, art. 44). Pour l’habitation propre et unique, vous ne payez rien sur les premiers 200 000 € du prix, si le prix ne dépasse pas 600 000 € (art. 46bis). Vous ne pouvez pas posséder d’autre logement, devez vous y installer dans les trois ans et y rester cinq ans. Au-delà de 600 000 €, l’abattement disparaît entièrement.
Wallonie : 3 % pour l’habitation propre et unique, sinon 12,5 %
En Région wallonne, vous payez depuis le 1er janvier 2025 3 % pour l’habitation propre et unique, sans plafond de prix, si vous ne possédez pas d’autre logement en pleine propriété et vous y installez dans les trois ans (Code des droits d’enregistrement, art. 44bis, décret du 5 décembre 2024). Tout autre achat paie 12,5 % (art. 44).
Les taux côte à côte
| Région | Habitation propre et unique | Autre achat |
|---|---|---|
| Flandre | 2 %, moins 1 867€ jusqu’à un prix de 220 000€ | 12 % |
| Bruxelles | 12,5 % après un abattement de 200 000€, jusqu’à un prix de 600 000€ | 12,5 % |
| Wallonie | 3 % | 12,5 % |
Un exemple de calcul
Ce que donnent les taux légaux pour trois prix, sans les frais de notaire :
- Flandre, habitation propre et unique de 200 000 € : 2 % font 4 000 €, moins 1 867 €, soit 2 133 €. Comme seconde résidence : 12 %, soit 24 000 €.
- Bruxelles, habitation propre et unique de 400 000 € : 12,5 % sur 200 000 € (le prix moins l’abattement), soit 25 000 €. Sans abattement : 50 000 €.
- Wallonie, habitation propre et unique de 300 000 € : 3 %, soit 9 000 €. Comme seconde résidence : 12,5 %, soit 37 500 €.
Ce qui s’y ajoute
En plus des droits, vous payez le notaire : des honoraires selon un barème légal dégressif par tranche de prix (moins élevés pour l’habitation propre et unique), des frais administratifs, des débours comme les attestations, 21 % de TVA et quelques droits fixes. Si vous empruntez, un acte de crédit hypothécaire distinct s’ajoute, avec son propre droit. Le calculateur de notaire.be donne une estimation ; votre notaire calcule le montant exact.
Ce que montre le Perceelscan
La section 16 du rapport, Frais à l’achat, présente tous les taux de la Région côte à côte, avec le précompte immobilier et le notaire. Vous saisissez le prix et votre navigateur calcule ; le Perceelscan ne conserve rien. Nous ne savons pas si vous remplissez les conditions d’un taux réduit. Voir l’exemple de rapport.
Calculez-les vous-même pour votre prix avec l’outil gratuit de calcul des droits d’enregistrement.
Les droits d’enregistrement se calculent-ils sur le prix demandé ou sur mon offre ?
Sur le prix de l’acte, donc ce que vous convenez avec le vendeur, avec les charges que vous reprenez. S’il est nettement inférieur à la valeur du marché, les droits se calculent sur la valeur du marché.
Le taux réduit vaut-il aussi pour un appartement ?
Oui. Il s’agit de l’habitation propre et unique : une maison ou un appartement où vous allez habiter, si vous remplissez les conditions de la Région.
Quelle Région compte si j’habite en Flandre et j’achète à Bruxelles ?
La Région où se trouve le logement. Qui achète à Bruxelles paie les droits bruxellois, avec l’abattement bruxellois s’il remplit les conditions.
Quand dois-je payer les droits d’enregistrement ?
Lors de l’acte : le notaire demande le montant à l’avance sur son compte et le verse à l’administration lors de l’enregistrement.
Sources
- Vlaamse Belastingdienst : le droit de vente pour l’habitation propre et unique (en néerlandais)
- Code flamand de la fiscalité (droits d’enregistrement, précompte immobilier)
- Abattement à Bruxelles (ordonnance du 17 novembre 2022)
- Décret du 5 décembre 2024 : 3 % pour l’habitation propre et unique (Wallex)
- Outil de calcul de notaire.be
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