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Que puis-je construire sur ma parcelle ?

Ce que vous pouvez construire sur une parcelle en Flandre dépend de quatre couches de règles. L’affectation dit si l’on peut construire et pour quoi : elle découle d’un plan d’exécution spatial (RUP), d’un plan d’aménagement (BPA ou APA) ou du plan de secteur. Dans un lotissement, les prescriptions de lotissement disent comment. S’y ajoutent les règlements urbanistiques de la commune, de la province et de la Région, ainsi que les règles sur le patrimoine et l’eau. Il vous faut presque toujours un permis d’environnement (omgevingsvergunning), et l’autorité vérifie alors aussi si le projet s’intègre dans son environnement (VCRO art. 4.3.1).

Quelle est l’affectation de la parcelle ?

L’affectation décide si l’on peut construire et pour quoi : habitat, agriculture, nature, entreprises. Elle découle du plan le plus spécifique qui couvre la parcelle. Ce plan se compose d’une carte et de prescriptions, et une demande contraire aux prescriptions est refusée, sauf si une règle de dérogation s’applique (VCRO art. 4.3.1).

Quel plan prime et quand un permis peut y déroger, vous le lirez dans l’explication sur le plan d’affectation ; ce que permet chaque zone du plan de secteur, dans celle sur le plan de secteur ; et comment fonctionne un RUP, dans celle sur le RUP.

La parcelle se trouve-t-elle dans un lotissement ?

Un lotissement est un terrain divisé en lots, moyennant un permis, pour y construire des habitations. Ce permis contient des prescriptions sur l’aménagement du lotissement et sur la manière dont les lots peuvent être bâtis (VCRO art. 4.2.15).

Si le lotissement a plus de quinze ans, ses prescriptions ne sont plus un motif de refus de permis, sauf celles relatives à la voirie et aux espaces verts publics. Le conseil communal peut décider qu’elles restent malgré tout applicables, et l’autorité peut encore s’y référer pour juger si un projet s’intègre dans son environnement (art. 4.3.1).

Quels règlements s’y ajoutent ?

Un règlement urbanistique fixe des règles de construction pour tout un territoire, indépendamment de l’affectation. La Région, la province et la commune peuvent chacune en adopter (VCRO art. 2.3.1 et 2.3.2), notamment sur les eaux pluviales, le stationnement, le nombre de logements dans un bâtiment et les dimensions des bâtiments. Ainsi, le règlement régional sur les eaux pluviales impose souvent, pour les bâtiments et les surfaces revêtues, un dispositif d’infiltration des eaux de pluie.

Le nombre de règlements propres à chaque commune, et leurs thèmes, figurent dans le classement des règles d’urbanisme par commune.

Que changent le patrimoine et l’eau ?

Pour un monument protégé ou dans un site urbain ou rural protégé, l’agence Onroerend Erfgoed rend un avis sur la demande, et même des travaux sans permis peuvent nécessiter une autorisation ou une déclaration (décret relatif au patrimoine immobilier, art. 6.4.4). Dans l’inventaire établi du patrimoine architectural, une démolition nécessite toujours un permis. Pour en savoir plus, voyez l’explication sur le patrimoine.

Pour chaque permis, l’autorité examine aussi si le projet nuit au système hydrique ; elle peut alors imposer des conditions ou refuser le permis (VCRO art. 4.3.1). Cet examen, c’est l’évaluation aquatique.

Que peut-on faire sans permis ?

Pour une nouvelle habitation, il vous faut toujours un permis d’environnement, et un architecte. Une annexe accolée à l’habitation, comme une véranda, nécessite elle aussi un permis : la déclaration qui suffisait auparavant est supprimée depuis le 1er mars 2026.

Les petits travaux sont exonérés de permis, comme un abri de jardin isolé ou une terrasse dans certaines dimensions. La liste complète, avec les dimensions et les endroits où elle ne s’applique pas, figure dans le guide « Construire sans permis ».

Comment l’autorité évalue-t-elle votre demande ?

Respecter toutes les prescriptions ne donne pas encore de certitude. L’autorité confronte aussi chaque demande au bon aménagement du territoire (goede ruimtelijke ordening) : le projet s’intègre-t-il dans son environnement ? Le VCRO cite notamment la fonction, la mobilité, l’échelle, l’utilisation de l’espace et la densité de construction, l’aspect visuel et les nuisances (art. 4.3.1, § 2). Si un RUP, un BPA ou un lotissement règle lui-même ces points, ce sont ces prescriptions qui servent de critère.

Pour avoir une certitude au préalable, il existe un certificat d’urbanisme : la commune y indique si un projet concret peut raisonnablement être autorisé. Le déroulement d’une demande et la péremption d’un permis sont expliqués dans l’explication sur les permis.

Comment le vérifier vous-même ?

Pour une première idée, vous n’avez pas besoin de la commune :

Vlaanderen.be recommande de toujours se renseigner aussi auprès de la commune : les règles locales peuvent être plus strictes.

Ce que montre le Perceelscan

Le Perceelscan applique ces couches à une seule adresse : le plan en vigueur, avec la zone et un lien vers les prescriptions, les règlements, les plans en cours d’élaboration, le patrimoine, les inondations, les permis sur la parcelle et chez les voisins, et le nombre de m² de plancher que les règles permettent de construire.

L’exemple de rapport montre à quoi cela ressemble. Pour votre adresse, l’aperçu gratuit montre combien d’obstacles potentiels la parcelle présente ; le rapport complet coûte 29 €. Le rapport n’est ni un permis ni un certificat d’urbanisme : c’est l’autorité qui décide si votre projet est autorisé.

Et à Bruxelles ou en Wallonie ?

Les règles ci-dessus valent en Flandre. À Bruxelles, le Plan régional d’affectation du sol (PRAS) fixe l’affectation et un plan particulier d’affectation du sol (PPAS) de la commune l’affine pour un quartier ; s’y ajoutent le Règlement régional d’urbanisme (RRU) et les règlements de la commune. En Wallonie, le plan de secteur a valeur contraignante ; les schémas, le guide communal d’urbanisme et un permis d’urbanisation n’y ont, depuis le 1er juin 2017, qu’une valeur indicative.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur l’affectation à Bruxelles et celle sur l’affectation en Wallonie.

Comment savoir si mon terrain est un terrain à bâtir ?

Regardez quelle affectation le plan donne à la parcelle : une nouvelle habitation est possible en zone d’habitat (woongebied), y compris en zone d’habitat à caractère rural et en parc résidentiel. Le terrain doit en règle générale aussi longer une voirie suffisamment équipée (VCRO art. 4.3.5). Une zone de réserve d’habitat (woonreservegebied, l’ancienne zone d’extension d’habitat) n’est en règle générale pas un terrain à bâtir tant que le conseil communal ne la libère pas.

Jusqu’à quelle hauteur et quelle profondeur puis-je construire ?

Cela figure dans les prescriptions du RUP, du BPA ou du lotissement, ou dans un règlement de la commune. Si elles ne disent rien de la hauteur ou de la profondeur, l’autorité les apprécie en fonction de l’environnement : le bon aménagement du territoire (VCRO art. 4.3.1).

Sources

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