Que signifient les termes de l’achat d’une maison ?

Lors de l’achat d’une maison en Flandre, vous rencontrez des termes de l’aménagement du territoire, de la politique de l’eau, du patrimoine, du sol, du droit civil et de la fiscalité. Vous les trouvez ci-dessous par thème, chacun en une ou deux phrases. Ce n’est pas un conseil juridique ou fiscal : pour votre dossier, adressez-vous au notaire, à la commune ou au service compétent.

Plans

Plan de secteur (gewestplan) : le plan d’affectation de toute la Flandre, qui fixe l’affectation de chaque zone, comme une zone d’habitat ou une zone agricole. Il s’applique là où aucun plan d’exécution spatial ou plan d’aménagement ne le remplace.
PGA (algemeen plan van aanleg) : un plan communal pour tout le territoire d’une commune, avec des affectations et des prescriptions, établi sous l’ancienne loi sur l’urbanisme.
PPA (bijzonder plan van aanleg) : un plan communal pour une partie d’une commune, souvent un quartier ou une rue, avec des prescriptions détaillées. Il reste en vigueur jusqu’à ce qu’un plan d’exécution spatial le remplace.
Plan d’exécution spatial (ruimtelijk uitvoeringsplan, RUP) : un plan de la région, de la province ou de la commune qui fixe l’affectation et les prescriptions d’une zone. Il y remplace le plan de secteur ou un plan d’aménagement.
Plan d’expropriation : le plan joint à une décision d’expropriation qui indique les parcelles à exproprier. S’il est établi avec un plan d’exécution spatial, il figure dans le registre des plans.
Alignement (rooilijn) : la limite entre la voie publique et les parcelles riveraines. Sur un terrain touché par l’alignement, aucun permis de construire ou d’agrandir n’est délivré, sauf notamment pour l’entretien, des travaux de stabilité et l’isolation de façade jusqu’à 14 cm.
Hors zone (zonevreemd) : une construction qui ne correspond pas à l’affectation de la zone où elle se trouve, et qui n’est pas située dans un lotissement non périmé de moins de 15 ans.
Certificat d’urbanisme (stedenbouwkundig attest) : un certificat qui indique, sur la base d’un plan, si un projet peut raisonnablement être autorisé. Ce n’est pas un permis, mais il lie l’autorité pendant deux ans, sauf faits nouveaux.

Un achat implique aussi d’autres points, comme qui fournit quelles informations sur une parcelle et le droit de préemption. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.

Permis

Permis d’environnement (omgevingsvergunning) : un permis unique pour construire et transformer, lotir des terrains et exploiter des établissements classés.
Permis d’urbanisme : le permis de construire et de transformer d’avant le permis d’environnement ; il s’appelle désormais permis d’environnement pour actes urbanistiques.
Permis de lotir (verkavelingsvergunning) : un permis pour diviser un terrain en lots destinés au logement, désormais le permis d’environnement pour le lotissement. Il doit figurer dans l’annonce, le compromis et l’acte.
Prescriptions de lotissement : les règles d’un permis de lotir sur ce qui est permis sur un lot, comme la zone à bâtir, la hauteur ou la forme du toit. Après 15 ans, elles ne justifient plus un refus, sauf pour la voirie et les espaces verts publics.
Registre des permis (vergunningenregister) : une base de données communale par parcelle avec les permis, les refus, les certificats, les procès-verbaux d’infraction et les constructions réputées autorisées. Chacun peut le consulter.
Présomption de permis : une construction antérieure au 22 avril 1962 est toujours réputée autorisée. Une construction ultérieure, jusqu’à l’entrée en vigueur du plan de secteur, aussi, sauf si un procès-verbal ou une réclamation non anonyme dans les cinq ans suivant la construction la contredit.
Principalement autorisé (hoofdzakelijk vergund) : au moins 90 % du volume brut bâti est autorisé ou réputé autorisé, y compris pour la fonction.
Mesure de réparation : ce que l’autorité peut imposer ou réclamer pour annuler une infraction urbanistique, comme la remise en état, une plus-value ou des dommages et intérêts. Elle se prescrit cinq ans après le constat et au plus tard vingt ans après les faits ; prescrit ne veut jamais dire autorisé.
Renseignements immobiliers (vastgoedinlichtingen) : l’extrait du registre des plans et du registre des permis, avec plus de 50 informations, demandé via la plateforme d’information immobilière. Lors de l’acte, il date d’un an au plus.
Guichet de consultation (Inzageloket) : la consultation en ligne des dossiers de permis d’environnement pendant l’enquête publique et le délai de recours.

Eau

Zone inondable : une zone où, selon les cartes d’inondation des autorités flamandes, il existe un risque d’inondation par les cours d’eau, la mer ou de fortes pluies. Ce risque figure désormais dans le score P et le score G.
Score P : un score de A à D pour le risque d’inondation de la parcelle. A signifie aucune inondation modélisée, B un faible risque dans le climat de 2050, C un faible risque et D un risque moyen dans le climat actuel.
Score G : le même score pour les bâtiments de plus de 25 m² sur la parcelle. Le score P n’est jamais inférieur au score G.
Obligation d’information : l’obligation, lors d’une vente, de mentionner le score P, le score G et la situation dans une zone d’inondation ou une zone riveraine délimitée dans la publicité, le compromis et l’acte.
Évaluation aquatique (watertoets) : l’évaluation des effets sur le système hydrologique par l’autorité qui statue sur un permis ou un plan. Elle peut entraîner des conditions ou un refus.

Patrimoine

Monument protégé : un bien immobilier que le gouvernement flamand protège pour sa valeur patrimoniale d’intérêt général, avec ses biens culturels et ses éléments décoratifs.
Site urbain ou rural protégé : un ensemble protégé de monuments ou d’autres biens immobiliers avec leur environnement, comme les plantations, les rues et les places.
Patrimoine architectural établi : un bâtiment repris à l’inventaire établi du patrimoine architectural. Il n’est pas protégé, mais pour un permis de démolir l’autorité doit peser sa valeur patrimoniale, et l’acte mentionne l’inscription.
Inventaire du patrimoine immobilier (Inventaris Onroerend Erfgoed) : la base de données publique où vous voyez pour chaque bâtiment s’il est protégé ou repris dans un inventaire établi.

Sol et bâtiment

Attestation du sol (bodemattest) : une attestation de l’OVAM avec ce que l’OVAM sait du sol d’une parcelle, comme un terrain à risque et un avis sur la qualité du sol. Elle est obligatoire avant la cession d’un terrain.
Terrain à risque (risicogrond) : un terrain sur lequel s’exerce ou s’est exercée une activité susceptible de polluer le sol. En cas de vente, une étude du sol doit d’abord être réalisée.
Attestation amiante (asbestattest) : une attestation de l’OVAM fondée sur un inventaire dressé par un expert en amiante, qui conclut si le bâtiment est sûr ou non. Elle est obligatoire pour la vente d’un bâtiment construit en 2000 ou avant.
Certificat PEB (EPC, energieprestatiecertificaat) : un certificat avec un score énergétique en kWh par m² et par an et un label de A+ à F, établi par un certificateur énergétique. Il est obligatoire pour la vente et la location et valable dix ans au plus.
Obligation de rénovation : quiconque acquiert depuis 2023 un logement avec un label E ou F doit atteindre au moins le label D dans les six ans suivant l’acte.
Contrôle de l’installation électrique : une vérification de l’installation électrique par un organisme agréé, obligatoire lors de la vente d’un logement avec une ancienne installation.
Dossier d’intervention ultérieure (postinterventiedossier) : le dossier qui permet de travailler plus tard en sécurité sur un bâtiment, avec la structure, les conduites encastrées, les plans et les matériaux. Il est obligatoire lors d’une vente après des travaux commencés après le 1er mai 2001.

Propriété et fiscalité

Droit de préemption (voorkooprecht) : le droit légal d’une autorité ou d’un organisme d’acheter en priorité un bien mis en vente, au même prix et aux mêmes conditions.
Droits d’enregistrement (droit de vente) : l’impôt dû lors de l’achat d’un bien immobilier : 12 % en général, 2 % pour l’unique habitation propre pour les actes à partir du 1er janvier 2025.
Servitude (erfdienstbaarheid) : une charge sur un bien immobilier, le fonds servant, au profit du bien immobilier d’une autre personne, le fonds dominant, comme un droit de passage.
Mitoyenneté (mandeligheid) : la copropriété forcée d’une séparation entre deux parcelles, comme un mur, une haie, un fossé ou une clôture. Une séparation sur la limite est présumée mitoyenne.
Association des copropriétaires (vereniging van mede-eigenaars, VME) : la personne morale qui réunit tous les propriétaires d’un immeuble à appartements et gère les parties communes par l’intermédiaire du syndic.

La vente

Offre : une proposition contenant tous les éléments essentiels. Elle lie l’offrant pendant le délai fixé, sans date limite pendant un délai raisonnable, et devient un contrat dès que le vendeur l’accepte.
Compromis : la convention de vente sous seing privé avant l’acte notarié, qui doit être présentée à l’enregistrement dans les quatre mois.
Condition suspensive : une condition dans l’offre ou le compromis dont dépend la vente, par exemple l’obtention de votre prêt.
Plateforme d’information immobilière (Vastgoedinformatieplatform, VIP) : la plateforme flamande par laquelle on demande les renseignements immobiliers et, depuis 2026, les attestations du sol.
Woningpas : le dossier numérique gratuit de chaque logement, avec notamment le certificat PEB, les attestations et les permis, que seul le propriétaire gère et peut partager.

Dans les autres Régions

À Bruxelles: Que signifient les termes bruxellois lors d’un achat ?
En Wallonie: Que signifient les termes wallons d’un compromis ou d’un acte ?

Sources

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Mis à jour le 24 octobre 2026

Que signifient les termes de l’achat d’une maison ?