Comment vérifier une parcelle avant d’acheter une maison ?

Vérifier une parcelle se fait sur trois fronts. Ce qui figure dans les registres publics, vous le consultez vous-même, le plus souvent gratuitement : l’affectation, les permis, le patrimoine, l’inondation et le droit de préemption. Les attestations et les renseignements immobiliers, vous les demandez au vendeur, car seuls le propriétaire, son agent immobilier ou le notaire peuvent les demander. Ce qui figure dans les actes, comme les servitudes, vous le faites relire par le notaire avant de signer le compromis.

La marche à suivre en un coup d’œil

Chaque ligne est une étape. Le nom de l’étape vous mène à l’explication qui l’approfondit.

Étape	Où le trouver	Qui le demande
1. L’affectation	géoportail des plans spatiaux, registre des plans de la commune	vous-même
2. Les permis	registre des permis à la maison communale, guichet Omgevingsloket depuis 2018	vous-même
3. L’extrait urbanistique	les renseignements immobiliers de la VIP	le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire
4. Le patrimoine	Inventaire d’Onroerend Erfgoed	vous-même
5. Inondation et évaluation aquatique	Waterinfo, rapport par parcelle	vous-même ; le vendeur mentionne les scores
6. L’attestation du sol	OVAM, via la VIP	le vendeur, le plus souvent via le notaire ou l’agent immobilier
7. L’attestation amiante	OVAM, après un expert amiante	le vendeur
8. Le droit de préemption	carte du droit de préemption de Geopunt, e-voorkooploket	vous-même ; le notaire lors de la vente
9. Les servitudes	les titres de propriété, le bureau Sécurité juridique	le notaire
10. Le certificat PEB	l’annonce, le Woningpas du propriétaire	le vendeur
11. Le revenu cadastral	l’avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier	le vendeur

Un achat implique aussi d’autres points, comme la demande d’un dossier de construction et les attestations obligatoires à la vente. Le prix d’un rapport sur une adresse figure dans les tarifs du Perceelscan. Ce que coûtent les taxes lors d’un achat, vous le calculez gratuitement avec l’outil de calcul des droits d’enregistrement et l’outil de calcul du précompte immobilier.

Étape 1 : l’affectation de la parcelle

Commencez par la question de ce qui est permis sur le terrain. Si la parcelle se trouve dans un plan d’exécution spatial (RUP), c’est ce plan qui le dit ; sinon un plan particulier d’aménagement (BPA) ou un plan général d’aménagement (APA), et là où aucun de ces plans n’existe, le plan de secteur. Cherchez l’adresse dans le géoportail des plans spatiaux et notez la zone et le plan dont elle provient. La carte est indicative : ce qui lie, c’est le plan arrêté, que vous retrouvez dans le registre des plans de la commune.

Méfiez-vous d’une zone qui ne convient pas à une habitation, comme une zone agricole, et d’une limite d’affectation qui traverse le jardin. Les renseignements immobiliers mentionnent eux aussi l’affectation la plus récente.

Pour en savoir plus, voyez l’explication du plan de secteur et celle sur l’habitation hors zone.

Étape 2 : ce qui est autorisé

Chaque commune tient un registre des permis par parcelle cadastrale, et chacun peut le consulter à la maison communale ; vous ne devez pas être propriétaire. Les demandes depuis 2018 figurent dans le guichet Omgevingsloket, et le guichet de consultation (Inzageloket) montre les dossiers en enquête publique, y compris chez les voisins. Un dossier de construction plus ancien se trouve à la commune ou aux archives de la ville ; une copie des plans n’est en principe remise qu’au propriétaire.

Comparez ce que vous trouvez avec ce qui est construit : une véranda, une lucarne, un garage devenu chambre. Ce qui est couvert par la prescription n’est pas pour autant autorisé.

Un petit abri de jardin ou une terrasse ne doit pas figurer au registre s’il était exonéré de permis ; ce que la liste permet est expliqué dans le guide « Construire sans permis ».

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur une maison autorisée.

Étape 3 : l’extrait urbanistique

L’extrait montre ce que le registre des plans et le registre des permis de la commune disent de la parcelle. Aujourd’hui, il fait partie des renseignements immobiliers pour une cession, un produit de la plateforme d’information immobilière (VIP). En tant qu’acheteur, vous ne le demandez pas vous-même : le propriétaire le fait via Mijn Burgerprofiel (le profil citoyen en ligne de la Flandre), et le notaire et l’agent immobilier ont leurs propres canaux. À l’acte, il peut dater d’un an au plus.

Ne le confondez pas avec le certificat d’urbanisme. Celui-ci dit à l’avance si un projet de construction concret peut raisonnablement être autorisé, et vous pouvez le demander vous-même à la commune, même si vous n’êtes pas propriétaire.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur le certificat et l’extrait.

Étape 4 : le bien est-il du patrimoine ?

Dans l’inventaire du patrimoine immobilier, vous cherchez en ligne par adresse. Il existe quatre statuts, chacun avec un poids différent : un monument protégé, un site urbain ou rural protégé, l’inventaire établi du patrimoine architectural, où démolir est toujours soumis à permis, et l’inventaire simple, qui ne fait que décrire. Les renseignements immobiliers indiquent si le bien figure dans l’inventaire établi.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur le patrimoine.

Étape 5 : l’inondation et l’évaluation aquatique

Sur Waterinfo, vous obtenez un rapport d’inondation par parcelle. Le score P vaut pour la parcelle, le score G pour le bâtiment : A signifie qu’aucune inondation n’a été modélisée, D une probabilité moyenne dans le climat actuel. Dans l’annonce et l’acte, le vendeur ne doit mentionner que le score P et le score G, et si la parcelle se trouve dans une zone d’inondation délimitée ou une zone riveraine délimitée. Une zone de signal ou une zone à risque pour l’assurance n’en fait pas partie ; le rapport de Waterinfo les montre néanmoins.

Un achat ne fait l’objet d’aucune évaluation aquatique. Elle n’intervient que lorsque vous demandez un permis, par exemple pour transformer, et c’est alors l’autorité qui délivre le permis, le plus souvent la commune, qui décide de conditions comme un niveau de plancher plus élevé.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur l’évaluation aquatique et celle sur le score P et le score G.

Étape 6 : l’attestation du sol

Toute vente d’un terrain exige une attestation du sol de l’OVAM. Le vendeur la demande avant la convention et en communique le contenu ; le plus souvent, le notaire ou l’agent immobilier s’en charge via la VIP. Lisez ce que l’OVAM sait du terrain : les études, les assainissements et si la parcelle est un terrain à risque. Sur un terrain à risque, le vendeur doit faire réaliser une étude d’orientation du sol lors d’une cession, à ses frais.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur l’étude du sol.

Étape 7 : l’attestation amiante

Si le bâtiment date de 2000 ou avant, le vendeur doit disposer d’une attestation amiante valable au compromis. Un expert amiante certifié dresse l’inventaire, et l’OVAM délivre l’attestation. Regardez la conclusion, « sûr en matière d’amiante » ou « non sûr en matière d’amiante », et les constructions qui y figurent. Pour les parties communes d’un immeuble à appartements, une attestation propre est exigée au plus tard le 31 décembre 2026.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur l’attestation amiante.

Étape 8 : le droit de préemption

Sur la carte du droit de préemption de Geopunt, vous voyez gratuitement si une autorité peut passer avant vous lors de la vente. Lors de la vente, le notaire consulte l’e-voorkooploket et y offre le bien ; pour une vente de gré à gré, le bénéficiaire dispose de 60 jours. Le droit de préemption d’un fermier et un droit de préemption contractuel ne figurent pas sur la carte.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur le droit de préemption.

Étape 9 : les servitudes

Un droit de passage pour le voisin ou une interdiction de bâtir suit la parcelle. Il figure dans le titre de propriété du vendeur et dans les titres antérieurs, transcrits au bureau Sécurité juridique du SPF Finances. Une servitude apparente peut aussi naître sans acte : parcourez la parcelle et regardez les chemins, les portails et les fenêtres proches de la limite. Faites relire les titres par le notaire ; pour les câbles et conduites, il y a le KLIP.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur les servitudes.

Étape 10 : le certificat PEB

L’annonce montre le score énergétique ou le label, avec l’adresse ou le code unique du certificat PEB. Le certificat lui-même, vous le demandez au vendeur : il n’est plus consultable en ligne depuis fin 2023, mais le propriétaire peut le partager avec vous depuis son Woningpas. Avec un label E ou F, vous devez atteindre au moins le label D dans les six ans suivant l’acte.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur le certificat PEB.

Étape 11 : le revenu cadastral

Le revenu cadastral (RC) détermine le précompte immobilier que vous payez chaque année. Demandez au vendeur son dernier avertissement-extrait de rôle : il indique le RC et le montant. Le numéro de parcelle, vous le voyez vous-même dans CadGIS ; le nom du propriétaire n’y figure pas, le SPF Finances ne le donne qu’avec un extrait cadastral motivé.

Pour en savoir plus, voyez l’explication sur le revenu cadastral et celle sur le propriétaire d’une parcelle.

Dans quel ordre

Avant une visite, vous-même et en ligne : l’affectation, le patrimoine, le rapport d’inondation, le droit de préemption et les permis récents dans le guichet Omgevingsloket.
Avant une offre, au vendeur ou à l’agent immobilier : le certificat PEB, l’attestation amiante, l’attestation du sol, les renseignements immobiliers, le titre de propriété et l’avertissement-extrait de rôle.
À la maison communale : le registre des permis et le registre des plans, si quelque chose ne correspond pas à ce que vous avez vu sur place.
Avant le compromis, par le notaire : les titres, les servitudes et l’e-voorkooploket.

Ce qui doit encore figurer dans l’offre et le compromis, et ce que coûte l’achat, se trouve dans la checklist avant une offre ; les abréviations sont expliquées dans le lexique.

Ce que le Perceelscan rassemble en un seul rapport

Les étapes que vous faites vous-même en ligne sont rassemblées dans un Perceelscan, en un seul rapport par adresse :

l’affectation : le RUP, le BPA, l’APA ou le plan de secteur, avec la zone, un lien vers les prescriptions et les plans encore en préparation ;
les permis d’environnement depuis 2018 sur la parcelle et chez les voisins, avec un lien vers le dossier ;
le statut patrimonial du bâtiment et de la parcelle ;
le score P et le score G, une zone d’inondation ou une zone riveraine délimitée, ainsi que la zone de signal et la zone à risque ;
le droit de préemption, les études du sol de l’OVAM et les zones PFAS.

Chaque réponse porte sa source et sa date, et une source qui n’a pas répondu apparaît comme injoignable et non comme « non trouvé ». Les attestations, le certificat PEB, le revenu cadastral, le propriétaire, les servitudes et l’extrait n’y figurent pas : ils viennent du vendeur et du notaire.

L’aperçu par adresse est gratuit ; le rapport complet coûte 29 €.

Puis-je vérifier une parcelle gratuitement ?

En grande partie, oui. L’inventaire du patrimoine immobilier, le rapport d’inondation de Waterinfo, la carte du droit de préemption de Geopunt, le géoportail des plans spatiaux et le guichet de consultation (Inzageloket) se consultent en ligne sans frais, et le registre des permis se consulte à la maison communale. Les attestations et les renseignements immobiliers, c’est le vendeur qui les fait établir ou les demande. Le Perceelscan montre gratuitement un aperçu par adresse ; le rapport complet coûte 29 €.

Qui demande l’extrait urbanistique ?

Pas l’acheteur. Le propriétaire demande les renseignements immobiliers, qui contiennent l’extrait, via Mijn Burgerprofiel ; le notaire, l’agent immobilier et les autres professionnels ont leurs propres canaux. Demandez-le donc au vendeur, à l’agent immobilier ou au notaire. À l’acte, il peut dater d’un an au plus.

Puis-je vérifier une parcelle qui n’est pas à vendre ?

Les registres publics, oui : l’affectation, le registre des permis, le patrimoine, l’inondation et le droit de préemption sont ouverts à tous. Les attestations et les renseignements immobiliers, non, car c’est le propriétaire, son agent immobilier ou le notaire qui les demande. Le nom du propriétaire, vous ne l’obtenez qu’avec un extrait cadastral motivé du SPF Finances, pour une finalité que les règles autorisent.

Dans les autres Régions

À Bruxelles: Comment vérifier une parcelle à Bruxelles, étape par étape ?
En Wallonie: Comment vérifier un terrain à bâtir ou une parcelle en Wallonie ?

Sources

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Mis à jour le 25 octobre 2026

Comment vérifier une parcelle avant d’acheter une maison ?